Kako se utvrđuje specifični pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišne parcele? Katastarska vrijednost - pravila obračuna sa određenim indikatorom Specifični pokazatelji katastarske vrijednosti zemljišta

Pod katastarskom vrijednošću objekta utvrđuje se njegova stvarna vrijednost, koju službeno utvrđuju državni organi metodom masovne procjene. Razlikuje se od tržišne vrijednosti po tome što se prilikom procjene većeg broja objekata uzimaju u obzir njihove individualne karakteristike, a nakon podjele u grupe, izračunava se cijena svakog od njih. U slučaju da masovna metoda nije primjenjiva ni na jednom objektu nekretnine, dozvoljeno je njegovo pojedinačno proučavanje od strane stručnog procjenitelja uz unošenje podataka u zapisnik Registra.

Lokalne vlasti odlučuju o katastarskoj procjeni vrijednosti. Sprovode ga profesionalni procjenitelji, sa kojima se zaključuje ugovor, a rezultat obavljenog posla je dostavljen izvještaj, čiji se podaci upisuju u Državni registar.

Kako se formiraju grupe za procjenu?

Grupe za procjenu koriste se pri grupisanju podataka o objektima nekretnina za određivanje njihove katastarske vrijednosti kada se koriste metode masovne procjene. Grupe se formiraju po principu jednake upotrebe zemljišne parcele, odnosno prema njenoj namjeni.

Katastarska vrijednost svih objekata nepokretnosti koji su uključeni u određenu grupu izračunava se na osnovu jedinstvene formule procjene. Ocjenjivači ga određuju po grupama posebne kategorije. Da biste to učinili, koristite metodu poređenja ili metode prihoda i rashoda. Komparativna metoda uključuje poređenje cijena za određene vrste nekretnina koje diktira tržište za prodaju. Visina prihoda je određena vrstom namjene, a troškovi se obračunavaju na osnovu potrebe za kapitalnim ulaganjem.

Dragi čitaoci!

Naši članci govore o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki slučaj je jedinstven. Ako želite da znate kako da rešite svoj određeni problem - kontaktirajte formular za onlajn konsultante na desnoj strani →

Brzo je i besplatno! Ili nas pozovite na telefone (danonoćno):

Procjenitelj utvrđuje vrijednost zemljišne parcele ispod stambene zgrade, koja se naknadno koristi za procjenu svih parcela istog tipa.

Dakle, da bi se izvršila katastarska procena zemljišta, parcele se prvo dele u grupe, a zatim se obračunava cena jedne parcele u takvoj grupi, koja se primenjuje za sve objekte slične identifikovanom.

Kako se utvrđuje model vrednovanja?

Uslove koje diktira tržište prodaje procjenitelj uzima u obzir u skladu sa važećom zakonskom regulativom prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti objekata procjene. Da bi se to postiglo, na osnovu podataka o cijenama na prodajnom tržištu, izrađuje se statistički model - izrada matematičke formule vrednovanja za svaku vrstu nekretnine, koje čine različite grupe vrednovanja.

Pod modelom procjene se podrazumijeva sastavljanje jednadžbe od strane profesionalnog procjenitelja, koja se koristi za izračunavanje katastarske vrijednosti nepokretnosti koje su pripisane jednoj procjeniteljskoj grupi.

Modeli određivanja cijena uključuju cjenovne faktore koji utiču na cijenu nekretnine na prodajnom tržištu. Na osnovu ovih pokazatelja izrađuje se formula za izračunavanje katastarske vrijednosti nekretnine. Procjenitelj može uzeti u obzir, u zavisnosti od vrste nekretnine i uslova, faktore kao što su:

• Lokacija zemljišne parcele ili kuće;
• Vrsta namjene;
• Infrastruktura u blizini;
• Sposobnost sažimanja komunikacija i drugih.

Metode masovnog vrednovanja podrazumevaju supstituciju skupa faktora cene koji utiču na određenu grupu objekata u formulu modela vrednovanja. Prilikom korištenja formule utvrđuje se specifični pokazatelj katastarske formule - cijena 1 kvadratnog metra površine stana, kuće ili zemljišta. UPKS se naknadno množi sa veličinom određene parcele ili stambene površine stana, čime se dobija službeno utvrđena vrijednost nekretnine koja se upisuje u državni registar.

Faktori cijena i specifični indikator

Cjenovni faktori su kvalitativne ili kvantitativne karakteristike objekata koji podliježu ocjenjivanju u jednoj evaluacijskoj grupi, a po mišljenju ocjenjivača utiču na određivanje cijena nekretnina u određenom regionu, uzimajući u obzir uslove prodajnog tržišta.

Profesionalni procjenitelj, čije usluge po ugovoru koriste državni organi, fizička ili pravna lica, prikuplja informacije o faktorima cijena, koji direktno ili indirektno utiču na procjenu vrijednosti nekretnina. To uključuje lokaciju, nivo infrastrukture i prometne povezanosti u regiji, vrstu nekretnine i namjenu.

Pod specifičnim pokazateljem katastarske vrijednosti utvrđuje se cijena jedinice mjere za površinu određene vrste nepokretnosti. Prema UPKS-u, obračunava se katastarska vrijednost zemljišnih parcela ili stanova.

Primjena individualne procjene

Ako model procjene koju je izradio procjenitelj za određenu vrstu nekretnine nije primjenjiv za procjenu određene parcele ili stana, može se donijeti odluka o provođenju individualne procjene. Ovo rješenje može biti potrebno ako se karakteristike određenog objekta razlikuju od masene grupe. Individualna procjena može se izvršiti po nahođenju procjenitelja uz odobrenje državnih organa, po nalogu vlasnika ili zainteresovanog lica.

Za svaku imovinu koja je pojedinačno procijenjena podnosi se poseban izvještaj na osnovu kojeg se izračunava katastarska vrijednost. Dakle, specifični indikator za ovu cijenu će se odrediti pojedinačno, uzimajući u obzir faktore cijene i one koji su postali razlog za individualnu procjenu.

Kada se koristi faktor korekcije?

Definicija faktora korekcije odnosi se na vrijednost specifičnosti grupe za procjenu u odnosu na standardni model. Korekcioni faktor koristi procjenitelj kako bi izjednačio specifičnosti objekta procjene u odnosu na faktore cijene.

Ovaj indikator se utvrđuje kao rezultat procjene, ako postoji uvjerljiv razlog za smanjenje katastarske cijene. To se radi kako se ne bi provodila individualna procjena, već kako bi se mogla utvrditi stvarna cijena stranice, uzimajući u obzir neke od karakteristika. Na primjer, prijem stana u hitni stambeni fond ili nedovršeni putevi u blizini zemljišne parcele mogu postati razlog za njihovu procjenu po posebnom redoslijedu i smanjenje troškova.

Procjenitelj samostalno utvrđuje za koji procenat se katastarska vrijednost može smanjiti u odnosu na standardni model, uzimajući u obzir razloge koji su poslužili za primjenu korektivnog faktora. Da bi saznao stvarnu cijenu, koja će naknadno biti upisana u službeni Registar, procjenitelj množi određeni pokazatelj s površinom nekretnine, a zatim koristi faktor korekcije.

Promjene postojeće katastarske vrijednosti vrše se najmanje jednom u tri godine, ali ne češće od jednom u pet godina. Prije isteka ovog roka, zainteresovano lice, najčešće vlasnik, može podnijeti zahtjev državnim organima na ponovnu procjenu, prema kojoj će se vršiti izmjene postojećih pokazatelja katastra. Također, trenutna cijena se može osporiti u sudskom ili pretpretresnom nalogu.

Kako saznati specifičan indikator?

Objekti za koje se iskazuju generalizovani podaci o cijeni su objekti nekretnina koji imaju slične osnovne parametre u određenoj grupi vrednovanja. Prema njihovim riječima, naznačeni su statistički podaci prema kojima se gradi izvještaj o kupoprodajnim transakcijama i ostalim vezanim za prenos vlasništva u regionu za posljednji izvještajni period. Sumirani podaci trebaju biti slični po ekonomskim, operativnim i tehničkim karakteristikama. Izvještajni period je određen vremenom kada je izvršena posljednja revalorizacija objekata koji se upisuju u katastar.

Da biste pronašli informacije o određenom indikatoru ili ga sami izračunali pomoću online kalkulatora, možete koristiti web stranicu Rosreestr. Na njemu se mogu pronaći podaci koje je procjenitelj koristio prilikom odabira faktora cijene u bloku sa njihovim opisom za izgradnju modela procjene.

Parametri za odabir glavnih karakteristika informacija o cijenama također se mogu pronaći pomoću imovinske kartice. Sadrži podatke o karakteristikama cjelokupnog imovinskog fonda koji podliježe upisu u državni katastar.

Kada se katastarska vrijednost može precijeniti

Uprkos činjenici da se katastarska vrijednost nekretnine utvrđuje u skladu sa zakonodavstvom na osnovu njenog specifičnog pokazatelja pomnoženog s površinom zemljišne parcele ili stana, slučajevi precjenjivanja ove brojke u odnosu na njenu stvarnu cijenu su prisutni. prilično uobičajeno. Specifični indikator utvrđuju lokalne vlasti, ali pri izračunavanju veličine vrijednosti objekta procjene, koji će biti upisan u državni registar, njegove individualne karakteristike se ne uzimaju u obzir. Dakle, do precjenjivanja u postupku utvrđivanja katastarske vrijednosti nepokretnosti može doći zbog:

Određene vrste dozvoljene upotrebe mogu imati potpuno različite specifične indikatore, koji će se razlikovati za različite regije.

Za šta se koristi katastarska vrijednost?

Katastarska vrijednost nepokretnosti, koja se utvrđuje množenjem specifičnog pokazatelja sa površinom objekta, potrebna je da bi se izračunao iznos oporezivanja subjekata svojine. Nekretnina podliježe porezu na korištenje zemljišta. Poreske stope se utvrđuju na lokalnom nivou, a kao osnovica je katastarski pokazatelj cijene parcele ili stana.

Korisno je saznati i katastarsku procjenu prije sklapanja kupoprodajnog ugovora ili bilo koje druge transakcije vezane za prijenos vlasništva. Određivanjem ove cifre određuje se uplata koja će se morati izvršiti prilikom preknjižbe vlasništva novog vlasnika.

1) upravljačko računovodstvo je vrsta takvog računovodstva, u kojem se vrši prikupljanje, obrada i pružanje računovodstvenih informacija za potrebe menadžmenta u preduzeću. Svrha upravljačkog računovodstva je oblik informacionog sistema u preduzeću.

Ch. zadatak UU je priprema pouzdanih i potpunih informacija, kat. služi kao izvor za donošenje potrebnih upravljačkih odluka u procesu upravljanja.

Main dio ovog računovodstva yavl. računovodstvo i analiza troškova (i/s proizvedenih proizvoda). Ove informacije se, po pravilu, koriste u procesu donošenja upravljačkih odluka u planiranju i predviđanju u preduzeću (za potrebe finansijskog računovodstva). Podaci upravljačkog računovodstva organizacije su njena poslovna tajna i njeni zaposleni ne bi trebali da ih otkrivaju; (informacije su grupisane po vrsti troškova, po mjestu troškova (radnom mjestu), prema objektima troškova, odnosno vrstama proizvoda, radova, usluga). Informacije se pripremaju po potrebi, mogu se sastavljati dnevno, sedmično, mjesečno. Informacija je u prirodi prognoze, karakteriše aktivnosti organizacije za budućnost, uzimajući u obzir stanje stvari u prošlosti.

2) Finansijsko računovodstvo pruža računovodstvene informacije o rezultatima aktivnosti organizacije svojim eksternim korisnicima: akcionarima, partnerima, poveriocima, poreskim, statističkim organima; finansiranje banaka itd. Sa ovih pozicija, ove FU ne predstavljaju poslovnu tajnu, jer odražavaju najopštije pokazatelje aktivnosti organizacije. FU karakteriše poštovanje opšteprihvaćenih računovodstvenih principa, upotreba novčanih jedinica mere, učestalosti, objektivnosti i alokacije kao glavnog objekta analize aktivnosti organizacije u celini. Informacija se priprema jednom godišnje (polugodišnje, tromjesečje). Podaci karakterišu transakcije i poslovne činjenice koje su se već desile, pokazuju kako je bilo. Uprkos razlikama, upravljačko i finansijsko računovodstvo su međusobno povezani podsistemi računovodstva organizacije. Zajedničko im je:

Objedinjeni računovodstveni objekti;

Jedinstven pristup izboru ciljeva i zadataka računovodstva;

Općeprihvaćeni računovodstveni principi;

Jednokratno održavanje primarnih informacija za izvještavanje;

Računovodstvena informaciona baza se koristi za donošenje upravljačkih odluka;

Upotreba opštih metoda (dokumentacija, inventarizacija, vrednovanje i obračun, grupisanje računovodstvenih objekata, izveštavanje odeljenja, interno i eksterno izveštavanje organizacije).

Svrha finansijske analize.

Finansijsko stanje se odnosi na sposobnost preduzeća da finansira svoje aktivnosti. Karakteriše ga obezbeđenje finansijskih sredstava neophodnih za normalno funkcionisanje preduzeća, svrsishodnost njihove lokacije i efikasnost korišćenja, finansijski odnosi sa drugim pravnim i fizičkim licima, solventnost i finansijska stabilnost.

Finansijsko stanje može biti stabilno, nestabilno i krizno.

Finansijska analiza To je proces istraživanja i evaluacije, čiji je glavni cilj razvijanje najpouzdanijih pretpostavki i prognoza o budućim finansijskim uslovima preduzeća.

U cilju dodjele katastarskih brojeva objektima nekretnina, organizacija katastarskog upisa vrši katastarsku podjelu teritorije Ruske Federacije na katastarske okruge, katastarske četvrti i katastarske okruge (u daljem tekstu: jedinice katastarske podjele).

. Katastarska vrijednost zemljišne parcele izražava njenu standardnu ​​cijenu, izračunatu u zavisnosti od kategorije i lokacije zemljišta. Neophodan je za regulisanje zemljišnih odnosa, naručivanje transakcija prodaje i zakupa, kao i za obračun visine poreza na zemljište. Državna katastarska procjena vrši se najmanje jednom u 5 godina. Podaci dobijeni kao rezultat procjene unose se u državni katastar nepokretnosti, koji vodi Federalna služba za državnu registraciju, katastar i kartografiju (Rosreestrom).Odnos katastarske, regulatorne i tržišne vrijednosti

Zakonodavstvo Ruske Federacije, pored katastarske vrijednosti, sadrži i koncepte normativne i tržišne vrijednosti.

Standardna cijena primjenjuje se kada nije utvrđena katastarska vrijednost. Njegov obračun je neophodan u nizu zakonom predviđenih slučajeva: kod dobijanja kredita od banke uz obezbeđenje zemljišta, otkupa državnog i opštinskog zemljišta itd. Obično se utvrđuje na osnovu 200-struke stope poreza na zemljište po 1 m2 površine zemljišta, izračunate na osnovu namjene, uzimajući u obzir sve veće koeficijente i isključujući porezne olakšice.

Lokalne vlasti godišnje određuju standardnu ​​cijenu zemljišta i mogu je promijeniti u roku od najviše 25%. Ukupna vrijednost standardne vrijednosti ne bi trebalo da prelazi 75% tržišne cijene.

Dokument koji potvrđuje standardnu ​​cijenu zemljišta za određenu lokaciju može se dobiti od okružnog ili gradskog odbora za zemljišne resurse i upravljanje zemljištem.

Tržišna cijena je određena interakcijom ponude i potražnje na tržištu za zemljištem za određenu namjenu u određenom regionu u datom trenutku. Njegova vrijednost ne bi trebala prelaziti najvjerovatnije tržišne vrijednosti kupovine slične parcele. Kada se promijene tržišni uslovi ili namjena lokacije, to se može promijeniti.

Tržišna vrijednost se uglavnom nalazi na sekundarnom tržištu gdje se preprodaju zemljišta u privatnom vlasništvu. Za primarno tržište, gde se vrši otkup državnog i opštinskog zemljišta u privatno vlasništvo, primenjiva je normativna vrednost.

Ove vrste troškova mogu značajno varirati. Katastarske i standardne vrednosti su sličnije ceni inventara, dok je tržišna vrednost određena realnom ponudom i potražnjom.

Postupak utvrđivanja katastarske vrijednosti

Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišta vrši se u skladu sa Pravilnikom o državnoj katastarskoj procjeni vrijednosti zemljišta (od 08.04.2000. godine).

Teritorijalni subjekt Ruske Federacije donosi odluku o katastarska procjena zemljišnih parcela vezano za njenu teritoriju.

Teritorijalna uprava Rosreestra priprema listu (spisak) zemljišnih parcela koje podliježu obaveznoj katastarskoj procjeni. Prema važećem zakonodavstvu, sve zemljišne parcele koje se nalaze u zemljištu naselja podijeljene su na 17 vrsta dozvoljene upotrebe. U svakom naselju podijeljeni su na administrativno-teritorijalne jedinice, unutar kojih su raspoređene odgovarajuće katastarske četvrti.

Lista zemljišnih parcela odražava sljedeće karakteristike za svaku parcelu: njenu površinu, lokaciju, prisustvo, prirodu i namjenu objekata, ako ih ima.

Rosreestr zapošljava organizaciju za procjenu koja izračunava specifičan indikator katastarske vrijednosti za svaki katastarski kvartal i svaku vrstu dozvoljene upotrebe. Ovaj pokazatelj se izračunava na osnovu prosječne tržišne vrijednosti ili standardne vrijednosti 1 m 2 zemljišne parcele u određenom kvartu za određenu vrstu dozvoljene upotrebe.

Da bi se odobrili rezultati katastarske procjene, sastavlja se odgovarajući regulatorni akt teritorijalnog subjekta Ruske Federacije.

Nakon odobrenja rezultata, oni se unose u sistem katastarske registracije teritorijalne uprave Rosreestr.

Obračun katastarske vrijednosti

Katastarska vrijednost određenog zemljišta utvrđuje se na osnovu specifični pokazatelj katastarske vrijednosti 1 m 2 (konkretna katastarska vrijednost zemljišne parcele). Pomnoživši ga sa površinom datog lokaliteta, dobijamo njegovu katastarsku vrijednost. Veličina specifičnog indikatora može se razlikovati za svaki katastarski kvart i za jednu ili drugu vrstu dozvoljene upotrebe.

Ako je za zemljišnu parcelu utvrđeno više vrsta dozvoljenog korištenja, tada se za obračun bira najveći specifični pokazatelj katastarske vrijednosti svih mogućih vrsta dozvoljene upotrebe za ovu parcelu.

U cilju racionalizacije statističke analize, kao i kao vodiča, teritorijalni subjekti Ruske Federacije uspostavljaju prosječne vrijednosti pojedinih pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišne parcele za svaku kategoriju zemljišta i vrstu funkcionalnog korišćenja po opštinskim okruzima ili okruzima. Slično, mogu se utvrditi minimalne vrijednosti pojedinih pokazatelja katastarske vrijednosti za industrijsko zemljište i druge posebne namjene, ispod kojih se ne može utvrditi. Oni se utvrđuju na osnovu metodologije za izračunavanje ponderisanih prosječnih pokazatelja za svaki okrug (okrug) i kategoriju zemljišta.

Gdje i kako saznati katastarsku vrijednost zemljišne parcele? Ove informacije možete dobiti u teritorijalnoj kancelariji Rosreestr. Zahtjev mora sadržavati katastarski broj zemljišta... Formira se od broja katastarskog okruga, regiona, kvarta i određenog lokaliteta.

Broj možete saznati u tijelima Rosreestra, na njegovoj web stranici ili u dokumentima (ugovor o prodaji i kupoprodaji, certifikat koji potvrđuje vlasništvo, katastarski pasoš zemljišta i sl.).

Na osnovu zahtjeva, stručnjaci mogu dati sve dostupne informacije o njemu, uključujući obračune plaćanja.

Promjena katastarske vrijednosti zemljišne parcele

Katastarska vrijednost se može promijeniti u sljedećim slučajevima:

u slučaju objektivnih promjena u glavnim karakteristikama lokacije: promjena površine i granica, promjena dozvoljene vrste korištenja lokacije, prelazak lokacije u drugu kategoriju;

kada se pronađu greške u dokumentima koje dovode do precjenjivanja katastarske vrijednosti.

U prvom slučaju, prijava i paket potrebnih dokumenata ( plan granica, kopiju dokumenta kojim se potvrđuje rješavanje zemljišnog spora, vlasništvo nad zemljištem itd.).

Ispravka katastarske greške

Katastarska greška podliježe ispravljanju: - na način propisan radi uzimanja u obzir promjena karakteristika nepokretnosti, - po redoslijedu interakcije informacija (ako je dokumentaciju koja sadrži ovu grešku primio organ katastra po redoslijedu informacijska interakcija), - na osnovu pravosnažne sudske odluke o ispravljanju takve greške.

Katastarske greške se mogu osporiti i ispraviti administrativno ili sudskim putem. Najčešći slučajevi precjenjivanja katastarske vrijednosti

1. Specifični pokazatelj katastarske vrijednosti za određenu vrstu dozvoljene upotrebe je precijenjen, ili je vrsta dozvoljene upotrebe pogrešno određena.

To se može dogoditi u slučaju tehničke ili katastarske greške, kada je u dokumentima netačno naveden konkretan pokazatelj katastarske vrijednosti, koji ne odgovara stvarnom. Tako, na primjer, ako se umjesto specifičnog indikatora za zemljišnu parcelu sa vrstom dozvoljene namjene predviđene za "za postavljanje industrijskih i upravnih zgrada" postavi indikator "za smještaj kancelarija", tada će se njegova vrijednost biti precijenjen skoro 3 puta.

Ako je lokacija izgrađena i na njoj se nalazi zgrada ili druga građevina, tada se njegova namjena može odrediti upisom u tehnički pasoš za ovu nekretninu. Da biste ispravili grešku, potrebno je da podnesete prijavu teritorijalnom organu katastarski upis... Ako odbije da ispravi grešku, možete se obratiti sudu.

2. Katastarska vrijednost je veća od tržišne vrijednosti.

U ovom slučaju treba se rukovoditi Rezolucijom Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, prema kojoj se katastarska vrijednost zemljišne parcele priznaje jednakom tržišnoj vrijednosti od trenutka utvrđivanja njene tržišne vrijednosti. Tržišnu vrijednost lokacije možete odrediti kontaktiranjem nezavisnog procjenitelja. Na osnovu njegovog izvještaja može se sudskim putem ponovo utvrditi katastarska vrijednost zemljišne parcele u visini njene tržišne vrijednosti.

U slučaju kada je katastarska vrijednost zemljišne parcele utvrđena nakon 22. jula 2010. godine i ispostavilo se da je precijenjena, moguće je osporiti bez suda kontaktiranjem specijalizirane komisije u roku od šest mjeseci od trenutka kada je informacija o katastarska vrijednost je upisana u državni katastar nepokretnosti.

Komisija može revidirati katastarsku vrijednost zemljišne parcele u dva slučaja:

kada se dokaže da je katastarska procena izvršena na osnovu netačnih podataka;

ako postoji mišljenje nezavisnog procjenitelja o utvrđivanju tržišne vrijednosti zemljišne parcele.

Specijalizovana komisija razmatra zahtjev u roku od jednog kalendarskog mjeseca.

Ako nema katastarske vrijednosti Međutim, u praksi ponekad ne postoji katastarska procjena zemljišne parcele... Postavlja se prirodno pitanje: Treba li se plaćati porez na zemljište, i ako da, kako će se obračunati?

Ministarstvo finansija Rusije je u pismu od 06.06.2006. N 03-06-02-02/75 identifikovalo tri moguće situacije:

Rezultati državne katastarske procene zemljišta od 1. januara kalendarske godine nisu odobreni na propisan način do 1. marta ove godine;

Rezultati državne katastarske procene zemljišta sa stanjem na dan 1. januara kalendarske godine odobreni su do 1. marta ove godine, ali nije utvrđen postupak dovođenja katastarske vrednosti poreskim obveznicima od strane lokalnih samouprava;

Utvrđena je katastarska vrijednost zemljišne parcele, ali nije dostavljena organizaciji na propisan način.

Istovremeno, u praksi postoji i sljedeće gledište: ako nije utvrđena katastarska vrijednost zemljišne parcele, za poreske svrhe je potrebno primijeniti standardnu ​​cijenu zemljišta (Odluka Predsjedništva br. Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije od 23.07.2009. N 54, od 09.12.2008. N 6113/08 u predmetu N A76 -31125 / 2006-47-1226 / 31, Federalna antimonopolska služba Sjeverozapadnog okruga 07/2008 u predmetu N A56-18358 / 2007; Pisma Ministarstva finansija Rusije od 13.08.2009 N 03-05-04-02 / 55 od 08/12 2009 N 03-05-05- 02 / 48).

Dakle, na osnovu navedenog možemo zaključiti: uprkos nejasnoći tumačenja zemljišnog zakonodavstva, stav zakonodavca i regulatornih tijela je nedvosmislen: porezna osnovica za porez na zemljište utvrđuje se na osnovu katastarske vrijednosti zemljišta. zemljište, koje često premašuje njegovu tržišnu vrijednost. Ovaj problem bi se mogao riješiti fiksiranjem sljedećeg pravila na zakonodavnom nivou: ako je katastarska vrijednost zemljišne parcele odobrena iznad tržišne vrijednosti, potonju treba primijeniti za obračun poreza na zemljište. Ali do sada, nažalost, ne postoje takva pravila, a žalba na katastarsku vrijednost zemljišne parcele moguća je samo u smislu žalbe na normativni akt kojim se ona utvrđuje, pod uslovom da izvršni organ konstitutivnog entiteta Ruske Federacije ima prekršio postupak za donošenje odluke o ovom pitanju ili je pogrešno određena vrsta zemljišne parcele. Istovremeno, sudovi odbijaju argument o značajnoj razlici između tržišne i katastarske vrijednosti zemljišne parcele.

U kojim slučajevima se mogu osporiti rezultati utvrđivanja katastarske vrijednosti?

Osnov za osporavanje rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti su:

1. Netačnost podataka o imovini koja je korištena za utvrđivanje njene katastarske vrijednosti;

2. Utvrđivanje tržišne vrijednosti objekta nepokretnosti na dan utvrđivanja njegove katastarske vrijednosti.

U osnovi, građani osporavaju procjenu u slučaju da im se dobijena katastarska vrijednost čini precijenjenom. Zaista, u ovom slučaju iznos poreza na zemljište postaje veći. Međutim, ima i vlasnika koji se žale da im je imovina, po njihovom mišljenju, potcijenjena.

Zaista, moguće je bez suda kontaktiranjem posebne međuresorne komisije u Rosreestru. Ova radna grupa kontinuirano razmatra prijave kojima se osporavaju rezultati procjene katastarske vrijednosti. Mogućnost osporavanja rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti u komisijama za razmatranje sporova o rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti predviđena je Saveznim zakonom od 29. jula 1998. godine, br. 135-FZ „O poslovima procjene u Ruska Federacija" (član 24.19) i postupak za formiranje i rad komisije za rješavanje sporova o rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti, odobren naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije od 04.03.2012. br. 263.

Ali postoji nijansa - slučaj je moguće riješiti bez suđenja, preko komisije to je moguće tek u roku od šest mjeseci od trenutka upisa vrijednosti vrijednosti u državni katastar nepokretnosti. Tada će samo sud pomoći.

Međutim, građani imaju pravo da se obrate sudu sa tužbama u vezi sa revizijom katastarske vrijednosti zemljišne parcele, zaobilazeći žalbu komisiji sa relevantnim zahtjevima, budući da je vanparnični postupak za razmatranje sporova o rezultatima katastarska procjena nije obavezan pretkrivični postupak u postupku za smanjenje katastarske vrijednosti zemljišta. Regulisano je Poglavljem 3.1 Federalnog zakona od 29. jula 1998. godine, br. 135-FZ „O aktivnostima procene u Ruskoj Federaciji“.

Koje procedure treba da prethode izlasku na sud?

Za smanjenje katastarske vrijednosti određene zemljišne parcele putem suda, uz tužbu se prilaže izvještaj nezavisnog procjenitelja o tržišnoj vrijednosti određene zemljišne parcele.

Zakonom je predviđeno pravo podnosioca zahtjeva da samostalno naloži individualnu procjenu imovine, te da na osnovu relevantnog izvještaja o procjeni utvrdi katastarsku vrijednost u iznosu navedenom u tom izvještaju o procjeni.

Stoga je prije toga potrebno izvršiti individualnu tržišnu procjenu nekretnine i sačiniti odgovarajući izvještaj. To rade samo nezavisni procjenitelji koji su članovi samoregulatornih organizacija procjenitelja.

Vrijednost dobijena kao rezultat pojedinačne tržišne vrijednosti može se značajno razlikovati od osporene katastarske vrijednosti.

Treba napomenuti da kada se pobija na osnovu utvrđivanja njene tržišne vrijednosti u odnosu na objekat nekretnine, katastarska vrijednost se zapravo ne osporava, već se utvrđuje nova na osnovu rezultata pojedinačne tržišne vrijednosti nekretnine. objekt.

[Poreski zakonik Ruske Federacije] [Poglavlje 31] [član 389]

1. Predmet oporezivanja su zemljišne parcele koje se nalaze u okviru opštinskog entiteta (savezni gradovi Moskva i Sankt Peterburg), na čijoj je teritoriji uveden porez.

2. Ne priznaju se kao objekti oporezivanja:

1) zemljišne parcele povučene iz prometa u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije;

2) zemljišne parcele ograničene u prometu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, na kojima se nalaze posebno vrijedni objekti kulturnog naslijeđa naroda Ruske Federacije, objekti uključeni u Listu svjetske baštine, istorijski i kulturni rezervati, objekti arheološkog naslijeđa;

3) je postao nevažeći;

4) zemljišne parcele iz sastava šumskog zemljišta;

5) zemljišne parcele ograničene u prometu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, koje zauzimaju vodna tijela u državnom vlasništvu kao dio vodnog fonda.

U toku ekonomske analize privredne i finansijske aktivnosti moraju stalno da se bave sistemom indikatora. Ekonomski pokazatelji ¾ ovo su mikro-modeli ekonomskih pojava. Odražavajući dinamiku i kontradikcije tekućih procesa, oni su podložni promjenama i fluktuacijama i mogu se približiti ili udaljiti od svoje glavne svrhe.¾ mjerenje i vrednovanje suštine ekonomskog fenomena. Stoga analitičar uvijek treba da ima na umu svrhu i ciljeve studije i koristi indikatore za opisivanje i evaluaciju specifičnih aspekata aktivnosti organizacije.

Ekonomske i finansijske aktivnosti organizacija mjereno različitim ekonomskim pokazateljima koji se mogu sažeti u određeni sistem, dijeleći prema određenim kriterijima:

a) troškovni i prirodni ¾ ovisno o osnovnim mjeračima;

b) kvantitativni i kvalitativni ¾ zavisno od toga na kojoj se strani pojava, operacija i procesa meri;

c) volumetrijski i specifični ¾ u zavisnosti od upotrebe pojedinačnih indikatora ili njihovih omjera.

Indikatori troškova trenutno su među najčešćim. Upotreba indikatora vrijednosti proizlazi iz prisustva u privredi robne proizvodnje i robnog prometa, robno-novčanih odnosa. U monetarnom smislu, oni su prirodno izraženi veleprodaja i maloprodaje , troškovi žalba, profit ... Iz ekonomske suštine navedenih kategorija proizilazi monetarni (vrijednosni) mjerač.

Prirodni pokazatelji koriste se u planiranju i računovodstvenoj i analitičkoj praksi organizacija svih privrednih grana. Posebno su neophodni za kontrolu sigurnosti imovine, racionalnog korištenja materijal i radne resurse .

U organizacijama se roba uzima u obzir i analizira ne samo u vrijednosti, već iu naturi (po asortiman u skladu sa utvrđenim nomenklatura ). U fizičkom smislu, vrši se i kontrola realizacije ugovora o nabavci od strane proizvođača robe .

Kvantitativni pokazatelji pri analizi se razumeju oni koji izražavaju kvantitativnu izvesnost pojava i mogu se dobiti direktnim obračunom. Kvantitativni pokazatelji se koriste za izražavanje apsolutnih i relativnih vrijednosti koje karakterišu obim proizvodnje i prodaje proizvoda, njegovu strukturu i druge aspekte rada organizacije. Kvantitativni pokazatelji mogu se izraziti i u vrijednosti iu fizičkim izrazima. Dakle, kvantitativni pokazatelji su:

¾ količina prodatih proizvoda u rubljama;

¾ proizvodnja u kilogramima, metrima, litrima;

¾ veleprodajni obim prodaje za određenu grupu proizvoda u rubljama i fizičkim izrazima;

¾ maloprodaja u rubljama.

Kvalitativni indikatori odrediti unutrašnje kvalitete, znakove i karakteristike proučavanih pojava. Ovi pokazatelji se koriste za procjenu proizvedenih proizvoda, njihovu usklađenost sa utvrđenim zahtjevima (standardi, specifikacije, uzorci), procjenu ekonomske efikasnosti rada i materijala troškovi , kao i finansijska ulaganja.

Pokazatelji koji karakterišu kvalitet rada organizacija sada dobijaju veliki značaj. Kvalitativni pokazatelji rada organizacija uključuju sljedeće:

¾ indikatori koji karakterišu ritam prodaja;

¾ ispunjenje plana prodaje za datu strukturu robe (uzimajući u obzir unutargrupni asortiman);

¾ potpuno zadovoljstvo potražnja potrošači (nema slučajeva nezadovoljene potražnje);

¾ proučavanje potražnje i njeno predviđanje (u vezi sa fenomenom sezonskosti, promjenama ukusa potrošača, promjenama u modi, prijedlogom novih proizvoda od strane proizvođača, dizajnerskih i modelskih organizacija);

¾ potpuni ili selektivni prijem robe u pogledu kvaliteta, sprečavanje prodaje nekompletne, nekvalitetne i nekvalitetne robe (bez pritužbi kupaca na loš kvalitet prodate robe);

¾ usklađenost sa zahtjevima sanitarnog nadzora (posebno u prometu hrane) itd.

Ekonomske pojave i procesi obično sadrže i kvantitativne i kvalitativne faktore. Zadatak ekonomiste se često svodi na potrebu da se izoluje i izmjeri uticaj jednog ili drugog.

Do povećanja obima proizvodnje robe može doći, na primjer, povećanjem broja radnika (kvantitativni pokazatelj) i povećanjem produktivnost rada (kvalitativni indikator). Obim tržišnih proizvoda može porasti kao rezultat kako povećanja proizvodnje broja proizvoda tako i povećanja udjela premium proizvoda u njima.

Indikatori jačine zvuka predstavljaju primarni odraz proučavanih privrednih pojava i procesa po obimu, sastavu i sl. Vrijednost veleprodaje i maloprodaje, radni kapital , troškovi distribucije, prihod ¾ sve su to volumetrijski indikatori.

Ekonomske pojave i procesi obično se izražavaju u apsolutno i relativno indikatori. Apsolutni indikator karakteriše kvantitativne dimenzije pojave, bez obzira na veličinu drugih pojava. Relativni indikatori odražavaju odnos veličine proučavanog fenomena sa veličinom drugih pojava ili sa veličinom ove pojave, ali uzeti za drugačiji vremenski period. Relativni indikator se dobija dijeljenjem jedne vrijednosti s drugom.

Relativne vrijednosti su količnik dijeljenja jednog apsolutnog broja drugim. Dakle, ako podijelite trenutnu vrijednost indikatora sa osnovnom, možete dobiti jednostavnu relaciju, koja se često naziva koeficijent i pokazuje koliko je puta prvi broj veći od drugog. Množenjem količnika sa 100 dobijamo procenat.

Primjer relativnih vrijednosti su interes (izračunato za karakterizaciju realizacije plana, promjene indikatora od početka do kraja perioda), specifične težine (za proučavanje strukture pokazatelja), koeficijenti (izračunati za karakteristike, na primjer, promet obrtnih sredstava, itd.), indeksi (koristi se za karakterizaciju Stopa rasta prodaja, promjene cijene , produktivnost rada itd.).

Specifični indikatori su relativni, izvedeni iz odgovarajućih volumetrijskih indikatora. Mogu se uzeti u obzir specifični pokazatelji: proizvodnja po zaposlenom, zalihe u danima prometa, nivo troškova po jednoj rublji prodaje, itd. Druge relativne vrijednosti koje karakteriziraju provedbu plana, strukturu, dinamiku i intenzitet razvoja su široko rasprostranjene. koristi u ekonomskim proračunima.

Indikator strukture (specifična težina) ¾ relativni udio sastavnog elementa u ukupnom iznosu (tabela 2.1).

Tabela 2.1

Primjer izračuna specifične težine

Apsolutni dobitak ¾ to je razlika između narednih i prethodnih vrijednosti indikatora (lanac) ili početne vrijednosti (osnovne). Lanac apsolutno rast karakteriše sekvencijalnu promjenu indikatora, te osnovni apsolutni porast¾ promjena na kumulativnoj osnovi. Apsolutni rast pokazuje koliko se apsolutnih jedinica dati nivo promijenio u odnosu na:

a) sa prethodnim nivoom lančanom metodom;

b) sa početnim nivoom sa osnovnom metodom.

Postoji odnos između lanca i osnovnog apsolutnog dobitka ¾ zbir lančanih prirasta daje odgovarajući osnovni apsolutni prirast. Za cijeli period opisan u seriji, apsolutni porast će biti izražen kao razlika između posljednjeg i prvog nivoa serije. Apsolutni rast može biti pozitivan ili negativan i mora nužno imati jedinice mjere i dimenzije.

Stope rasta i dobitka, koje karakterišu dinamiku promjena indikatora, također su relativni pokazatelji.

Stopa rasta¾ ovo je omjer naknadne vrijednosti indikatora prema prethodnoj (lančane stope rasta) ili konstantnoj uzetoj kao baza za poređenje (osnovne stope rasta).

Lančana metoda karakterizira sekvencijalnu promjenu, a osnovna metoda ¾ promjena na kumulativnoj osnovi. Postoji veza između lančanih i osnovnih stopa rasta¾ proizvod lančanih stopa rasta daje odgovarajuću osnovnu stopu rasta. Stopa rasta se može izraziti u omjerima ili procentima.

Stopa povećanjapokazuje postotak promjena na ovom nivou u odnosu na:

a) sa prethodnim nivoom reda lančanim metodom;

b) sa osnovnim, početnim nivoom serije sa osnovnom metodom.

Stopa rasta se obično izražava u postocima i pokazuje za koliko posto se povećao (+ ) ili smanjen (- ) trenutni nivo u odnosu na prethodni (osnovni).

Primjer izračunavanja rasta, stope rasta i stope rasta dat je u tabeli. 2.2.

Tabela 2.2

Primjer izračunavanja rasta i dobitka

Važan relativni indikator je i relativna veličina koordinacije ¾ odnos delova celine jedan prema drugom. Primjer je odnos u obavezama bilansa stanja organizacije vlastiti i pozajmljeni kapital .

Treba napomenuti da pored apsolutnih i relativnih vrijednosti u analizi ekonomske aktivnosti, prosječne vrijednosti ... Koriste se za generalizovanu karakterizaciju grupe homogenih pojava u smislu kvantitativnog kriterijuma, odnosno karakterišu čitavu grupu objekata jednim brojem.

Prosječne vrijednosti treba koristiti samo kada se proučavaju i generaliziraju karakteristike masovnih, kvalitativno homogenih populacija. Sasvim je razumno koristiti indikatore kao npr , prosjek dionica dobra itd. Ako se naruši kvalitativna homogenost populacije koja se proučava, nemoguće je raditi sa prosječnim vrijednostima, jer one mogu sakriti značajne nedostatke u radu. organizacija ... Stoga je, uz korištenje prosjeka, potrebno analizirati indikatore od kojih su oni sastavljeni.

Svaki od gore navedenih indikatora ima određeno značenje i značaj za praćenje i analizu. Dakle, ako se ovi pokazatelji posmatraju odvojeno, ispada da neki od njih pate od određenih ograničenja. Ali ekonomske analize pretpostavlja kompleksnu, sistematsku upotrebu indikatora. Samo pod ovim uslovom moguće je sveobuhvatno i objektivno istražiti ekonomska aktivnost organizacije u cjelini u određenoj oblasti.

Vrijeme čitanja: 4 minute

Masovna procjena zemljišta zasniva se na principu klasifikacije i podjele zemljišnih parcela na grupe i zone. Lokaliteti su podijeljeni na katastarske četvrti. Glavne razlike između zemljišnih parcela u njima su površina, kategorija namjene i specifični pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišne parcele u 2020. godini. Ako su prve dvije vrijednosti poznate vlasnicima, onda treća često postavlja pitanja. Međutim, kada se uspostavlja ZP, poseban indikator je od posebne važnosti.

Primjena specifičnog indikatora

Katastarska procena se vrši za sve, osim u skladu sa Zakonom Ruske Federacije od 25.08.1999. br. 945 "O katastarskoj proceni" i Uredbom Vlade Ruske Federacije od 08.04.2000. br. 316 "O katastarskoj proceni". davanje saglasnosti na pravila za vršenje državne katastarske procjene."

Svrha utvrđivanja vrijednosti svake lokacije je stvaranje jedinstvene porezne osnovice.

Ova procena ima status državne, pa su za njeno sprovođenje ovlašćene posebno kreirane budžetske institucije. Njihove aktivnosti su zasnovane na principima masovne procjene i upotrebe specifičnog indikatora. Ova metoda predviđa grupiranje svih zemalja Ruske Federacije prema principu sličnosti.

Cijena parcela se izračunava na osnovu faktora cijena specifičnih za određenu grupu. To može biti:

• poljoprivredne parcele;
• parcele za razvoj infrastrukture;
• ili javne i poslovne parcele;

Svaka od navedenih lokacija ima svoj skup faktora cijena. Obično se uzima u obzir socio-ekonomski razvoj regije, kvalitet zemljišta i dostupnost zgrada. Zbog toga se u različitim katastarskim kvartovima može razlikovati specifična katastarska vrijednost zemljišne parcele - cijena po 1 m2.

Za procjenu svake grupe nekretnina izrađuje se poseban model prema kojem se vrši obračun. Ovisno o karakteristikama parcela, uključuje faktore koji najviše utječu na njihovu vrijednost, na primjer, lokaciju objekta i njegovu namjenu.

Izračun specifičnog indikatora (SEC) se koristi u slučajevima kada je regresijsko, standardno ili individualno modeliranje nepraktično.

Više detalja o metodama za određivanje troškova opisano je u članku.

Kako se izračunava specifični indikator

Tržište zemljišta u Rusiji nije homogeno po svom sastavu. Sve parcele su podijeljene u kategorije čija pripadnost značajno utječe na cijenu.

Najskuplje parcele su zemljišta naselja. To je zbog činjenice da takva područja imaju širok spektar namjene, što se ogleda u Klasifikatoru odobrenom Naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Ruske Federacije od 01.09.2014. br. 540.

Prilikom grupisanja zemljišta radi utvrđivanja vrijednosti CCP-a, dozvoljena upotreba je od velike važnosti.

Nakon kategorizacije u dozvoljene upotrebe, evaluator identifikuje glavne faktore cena. Ako govorimo o zemljištima naselja, troškovi se povećavaju zbog:

• atraktivan krajolik i oblik lokacije;
• lokacija u blizini vodnih tijela, šuma;
• udaljenost od autoputeva;
• nizak nivo buke;
• homogeno društveno okruženje;
• buduću profitabilnost.

Faktori koji smanjuju troškove uključuju malu površinu parcele, neravan, nestandardan oblik, lokaciju u blizini industrijskih preduzeća i deponija, te nezgodne pristupne puteve.

U sljedećoj fazi odabire se standard - mjesto sa najizraženijim karakteristikama, formira se grupa sličnih objekata. Za svaku od njih, stručnjak prikuplja i analizira informacije o transakcijama i kreira formulu za izračunavanje CCP. Nakon toga izračunava specifični pokazatelj za 1 m2 referentne parcele.

Gdje se specifični indikator može primijeniti?

Dobijeni UPKS za grupu zemljišnih parcela odobravaju lokalne vlasti. Može se koristiti za izračunavanje vrijednosti zemljišnih parcela određene vrste dozvoljene upotrebe prema formuli:

KS = površina zemljišne parcele h UPKS

Ako parcela prema svojim karakteristikama pripada nekoliko grupa, za izračun se uzima određeni indikator velike vrijednosti.

Iako su objektivni faktori osnova za definisanje CPLI, upotreba generalizovanih statističkih metoda ima nekoliko nedostataka. Glavni nedostaci masovnog pristupa uključuju sljedeće:

• dobijanje podataka o ponudi i potražnji iz otvorenih izvora, koji ne garantuju pouzdanost;
• obračun izvršen u periodu rasta tržišnih cijena ne odgovara vrijednosti za vrijeme krize;
• ignorisanje individualnih karakteristika objekata;
• moguće tehničke greške u geodetskim i tehničkim planovima, naznake koordinata lokacije ometaju pravilnu klasifikaciju objekata.

Navedeni aspekti dovode do precjenjivanja ili podcjenjivanja dozvoljenih vrijednosti CCL-a za svaku grupu lokacija.

Metodologija za obračun UPKS za zemljišnu parcelu

U zavisnosti od vrste dozvoljene upotrebe zemljišta navedenog u, specifični indikator može varirati. Budući da se prilikom određivanja COP-a uzimaju u obzir podaci o nepokretnostima sadržanim u registru, ovi opisi i karakteristike moraju odgovarati stvarnosti.

Na primjer, za zemljište klasificirano kao "za smještaj poslovnih zgrada u poslovne i komercijalne svrhe", GFCS će biti mnogo veći nego za lokacije uključene u kategoriju "za smještaj industrijskih i administrativnih zgrada".

CPM i model vrednovanja poljoprivrednog zemljišta utvrđuje se uzimajući u obzir:

• bruto prihod po jedinici površine;
• omjer kapitalizacije;
• troškovi obrade zemljišta.

Ovi faktori se ne uzimaju u obzir prilikom određivanja specifičnog indikatora ZP. Odnosno, tačna dodjela lokacije određenoj kategoriji i grupi je od fundamentalnog značaja za izračunavanje UE.

Iako se na lokalnom i saveznom nivou stalno usvajaju propisi o katastarskoj vrijednosti, još uvijek ne postoji jedinstveni dokument koji definiše način izračunavanja specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišne parcele. Formirane budžetske institucije samostalno određuju odgovarajući metod za obračun UPCS zemljišta.

Žalba na vrijednost specifičnog indikatora ZP

Zakon Ruske Federacije od 03.07.2016. br. 237-FZ predviđa odobrenje rezultata katastarske procjene od strane organa Rosreestra, o čemu se informacije objavljuju na službenoj web stranici. Svaki vlasnik ili korisnik zemljišta ima pravo na sud ili proviziju.

Specifični indikator koji se koristi za izračunavanje katastarske vrijednosti sadržan je u izvještaju. Ali samo stručnjak može otkriti neslaganje između CPCS-a i glavnih karakteristika na osnovu kojih je objekt dodijeljen određenoj grupi.

Na zahtjev nositelja autorskih prava, Rosreestr može pružiti informacije o vrijednostima koje se koriste u katastarskoj procjeni, kao i podatke koji vam omogućavaju da provjerite karakteristike objekta.

U skladu sa čl. 21 zakona, neslaganje između specifičnog indikatora i vrste dozvoljene upotrebe može se smatrati jednom metodološkom greškom koja je uticala na vrednost COP.

Zahtjev za ispravku razmatra budžetska institucija ovlaštena za vršenje procjene. Na osnovu rezultata razmatranja žalbe, organ donosi odluku o izmjeni ili odbijanju.

Art. 22. navedenog Saveznog zakona br. 237. utvrđuje opšti postupak za komisijsko ili sudsko rješavanje sporova o utvrđivanju katastarske vrijednosti. Dokaz u ovom slučaju će biti tržišna vrijednost stranice.

Zaključak

Prosječni specifični pokazatelj je cijena 1 m2 zemljišta. Ovisno o dozvoljenoj upotrebi, ovaj indikator može potcijeniti ili povećati COP i poreznu stopu. Najčešća greška koja značajno povećava UKP je netačna klasifikacija zemljišta u grupe dozvoljene upotrebe. Uočivši to blagovremeno, vlasnik može uložiti žalbu na rezultate katastarske procjene u upravnom ili sudskom postupku.

Magistar prava iz oblasti građanskog i porodičnog prava. Godine 2005. diplomirao je na Državnom univerzitetu u Sankt Peterburgu, 2012. godine - na Ekonomskom fakultetu Moskovskog državnog univerziteta. M.V. Lomonosov sa diplomom finansijske analitike. Nakon završenog drugog visokog obrazovanja, osnovao je nezavisnu kompaniju za procenu vrednosti. Bavim se procjenom nekretnina, zemljišta i druge imovine.

UPKS je koeficijent koji se koristi u masovnoj metodi obračuna od strane državnih procjenitelja. Veličina stope poreza na imovinu ovisi o specifičnom pokazatelju katastarske vrijednosti, a postupak za njihov obračun reguliran je zakonodavstvom Ruske Federacije.

PCQS i metoda masovne evaluacije

Za svaku grupu procjena objekata nekretnina koristi se posebna metodologija. Ovo je formula koju katastarski procjenitelj koristi pri izračunavanju vrijednosti. Model uključuje nekoliko faktora cijena, kao što su lokacija nekretnine, infrastruktura, površina, materijal od kojeg su zidovi podignuti i drugo.

Za nekretnine sa sličnim karakteristikama koristi se metodologija proračuna mase. Kada se zameni u formulu značajnih indikatora, UPKS se nalazi po jedinici merenja površine. A da biste odredili cijenu zaliha, indikator se mora pomnožiti s površinom.

U slučajevima kada nije moguće utvrditi jedinstvenu vrijednost tržišne cijene, vrši se individualni obračun troška.

Primena UPKS-a

Specifični indikator se koristi kada je bilo koji drugi računski model osim masovnog nepraktičan ili nemoguć. Koraci proračuna su sljedeći:

Određivanje lokacije objekta po regionu, regionu, okrugu, četvrti;

Formiranje modela za vrednovanje objekata sličnih karakteristika;

Izračun UCP-a za grupu;

Konačni obračun troškova.

Najčešće se indikator koristi za procjenu zemljišnih parcela. Dacha udruženja, zajednice vrtlara i vrtlara, privatne farme sa zgradama, individualne, blokirane kuće, višespratnice i višestambene stambene zgrade ujedinjene su u jedinstvene grupe.

Nakon što su svi objekti formirani, algoritam proračuna je sljedeći:

Određivanje faktora pjene za svaku grupu;

Identifikacija referentnog područja sa tipičnim karakteristikama;

Kreiranje podgrupa sa sličnim karakteristikama na osnovu standarda;

Prikupljanje informacija o tržišnim cijenama za svaku podgrupu;

Korištenje masovnog modela zasnovanog na tržišnoj cijeni i faktorima cijena;

Izrada formule UPKS po jedinici površine;

Obračun UPKS-a za standard;

Obračun cijene zaliha za sve dijelove grupe.

Proračun specifične vrijednosti vrši se na osnovu objektivnih faktora, ali je subjektivnost svojstvena procjeniteljima sasvim moguća. Stoga se vlasnici mogu ne složiti s izračunima.

U formuli za izračunavanje cijene sa određenim parametrom često se koriste i faktori smanjenja i korekcije, ovisno o individualnim karakteristikama lokacije objekta.

Kako bi se pojednostavio zadatak vlasnicima nekretnina, stranica portala nudi korištenje praktičnih i jednostavnih besplatnih usluga: katastarskog kalkulatora i karte. Takođe ćemo Vam pomoći da pronađete profesionalca koji je u stanju da pruži kvalifikovane savete u pitanjima katastra, procene i ekspertize.