Cea mai bună modalitate de a calcula valoarea cadastrală a unui teren și care este aceasta? Indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor din așezări și a terenurilor din alte categorii Valoarea indicatorului specific al valorii cadastrale

Desigur, valoarea nu este atribuită în mod arbitrar, ci în conformitate cu un anumit algoritm, care vă permite să vă bazați pe condiții de încredere atunci când faceți calcule. Acestea sunt determinate de standardele relevante și fac posibilă verificarea și verificarea corectitudinii valorii setate pentru site-ul dvs.

Prevederi de bază care definesc conceptul de valoare cadastrală a memoriei

Documente necesare

Pentru a calcula valoarea cadastrală a dispozitivului de stocare, veți avea nevoie de următoarele documente:

1. Documentele tehnice ale ZU, în special sondajul terenului, care indică suprafața totală a sitului, scopul terenului.
2. Pașaport cadastral, care indică indicatorul specific al valorii cadastrale a memoriei.
3. Proiect de topografie cu indicarea zonelor de dezvoltare din cartierul cadastral indicat.
4. Plan urbanistic care indică detaliile infrastructurii cartierului cadastral.
5. Documente tehnice pentru proprietate, ridicata in zona de depozitare.

Pe baza acestor documente, puteți face calcule care să ofere informații despre ce tip de utilizare permisă conform definiției stricte căreia îi aparține site-ul care vi se încredințează. Aici, la prima vedere, pot fi identificate diferențe nesemnificative, care în esență modifică categoric valoarea cadastrală a sitului.

Este firesc ca documentele enumerate sunt costisitoare și necesită mult timp pentru pregătire, iar unele dintre ele necesită permisiunea specială din partea administrației. Prin urmare, va fi suficient să primiți extrase cu datele necesare.

Pentru a obține un extras, veți avea nevoie de un pașaport civil și un document legal.

Tehnica folosită de evaluatorii profesioniști este universală.... După ce au identificat indicatorul specific al valorii cadastrale din trimestrul cadastral, îl definesc ca unitate de bază. Apoi dezvăluie produsul unității de bază după numărul lor, care este volumul unei parcele separate (suprafața proprietății).

În cartierele cadastrale, valorile de bază coincid conform principiului asemănării și sunt determinate în conformitate cu metode care țin cont de toate caracteristicile terenurilor din jur.

în care pentru a calcula folosind anumite formule... Sunt destul de complexe și utilizarea lor profesională este disponibilă inginerilor cadastrali. Puteți utiliza aceste formule, dar este nepotrivit să poziționați rezultatele calculului ca alternativă la valoarea stabilită ca urmare a bonurilor de trezorerie.

Valoarea valorii cadastrale a dispozitivului de stocare se calculează din valoarea medie a valorii unitare pentru regiune.

Pentru a calcula valoarea medie, se utilizează o formulă de bază, conform căreia rezultatul acesteia este determinat ca valoarea medie (coeficient) a costului total al terenului din regiune și suprafața totală a masivelor regionale.

Astfel, putem obține un indicator specific de bază (test) pentru întreaga masă de teren a regiunii. Din acest indicator se face un calcul ulterior după numeroase formule. Fiecare formulă adaugă coeficienți indicatorului specific de bază, în funcție de avantajele prezente în zona masivului sau în cartierul cadastral.

În cazul în care nu există avantaje sau zona teritorială este una dintre zonele cu probleme, coeficienții sunt deduși din costul de bază.

Motivele pentru realizarea GKO ZU sunt determinate de necesitatea revizuirii anumitor terenuri sau de planul stabilit. Evaluarea se realizează pe baza unei Comenzi speciale, care are statutul de document de listă de stoc.

Poate fi întocmit atât de guvernul federal, cât și de guvernul municipal. Ordinul include date din sursele Comitetului Proprietății de Stat cu privire la terenurile pentru care a devenit necesară efectuarea unei evaluări.

În plus, evaluarea nu permite terților să participe la proces... Ordinul de numire a auditului terenurilor determină și persoanele - membrii comisiei de audit care vor efectua procedura corespunzătoare.

Printre acestea se numără specialiști competenți și cu experiență care verifică și analizează condițiile de întreținere și dezvoltare a resurselor funciare din regiuni și, de asemenea, iau în considerare posibilitatea creșterii valorii cadastrale a terenurilor în anumite zone de dezvoltare ale regiunii.

Se compune din următoarele:

1. Pe baza unui ordin emis de un organism guvernamental al Federației Ruse sau al unei municipalități, se întocmește o listă a executanților lucrărilor la GKO, precum și o listă a terenurilor care fac obiectul evaluării.
2. Specialiștii GKN pregătesc informații despre masivele selectate pentru revizuire și clasifică informațiile despre acestea pe sferturi cadastrale.
3. O organizație de evaluare este implicată într-o comandă separată, care participă la o competiție anunțată pentru o comandă GKO.
4. Ea analizează situația în conformitate cu informațiile furnizate de Comitetul Proprietății de Stat și, folosind metode reglementate și formule de reglementare, face calcule și recalculări ale costului terenului.
5. Datele obţinute şi rezultatele evaluării se întocmesc prin raportul corespunzător.

Rezultate și rapoarte

Aprobat de guvernatorul regional. In termen de 10 zile lucratoare acestea trebuie trecute la Comitetul Proprietății de Stat, unde, în termen de 6 luni de la aprobarea lor de către comitetul executiv regional, sunt înscrise în evidența cadastrului regiunii.

Toate informațiile primite trebuie publicate în presa locală și prezentate pe site-ul oficial al Rosreestr. Cetățenii ar trebui să fie informați în mod corespunzător cu privire la rezultatele obținute, deoarece au dreptul de a face modificări și modificări în termen de șase luni, până când evidențele sunt complet decontate în noul context de preț.

Aceasta este o componentă importantă a valorilor incluse în conceptul de evaluare și reevaluare cadastrală. Este inclus în datele pașaportului cadastral în memorie, împreună cu valoarea cadastrală totală a site-ului și este determinată de valoarea a 1 m 2 de teren din cartierul dumneavoastră cadastral.

Pentru a-l găsi în pașaportul cadastral, trebuie să deschideți secțiunea B 1 și să vă uitați la informațiile specificate la paragraful 13.

Conform regulilor, tocmai din indicatorii specifici valorii cadastrale provine valoarea totală a acesteia la reevaluarea sau reverificarea datelor. Dacă descoperiți că valoarea terenului dvs. a crescut brusc - în primul rând, verificați indicatorul specific al acestuia.

Dacă el este cel care este prohibitiv de înalt, atunci - a apărut o eroare în contextul utilizării permise a memoriei... Dacă nu diferă fundamental de indicatorul anterior, dar costul total este supraestimat, atunci eroarea constă în determinarea suprafeței totale a site-ului.

În ambele cazuri, va trebui să vă adresați unei comisii de specialitate cu o declarație pentru a corecta eroarea. Dar după ce l-a determinat în funcție de indicatorul specific, va fi mult mai ușor să găsiți nuanțele care l-au provocat.

În termen de 6 luni de la data publicării rezultatelor, GKO acceptă pretenții de la proprietarii de terenuri. După ce ați găsit o eroare, ar trebui să contactați comisia autorizată cu o solicitare de a lua în considerare valoarea cadastrală totală atribuită ilegal sau indicatorul specific al acesteia.

Pentru a contacta comisia, scrieți o declarație adresată președintelui comisiei și trimiteți documente care vă confirmă statutul de deținător al drepturilor de autor al site-ului. Contactarea comisiei este inacceptabilă din partea terților, este necesar sa aplicati cu cererea personal. În cerere, este necesar să justificați pe ce bază considerați că informațiile care vi se oferă sunt eronate.

Dacă întrebarea dvs. este respinsă, pe baza refuzului, puteți da în judecată. În acest caz, președintele comisiei va acționa în calitate de pârât în ​​instanță. Când depuneți o cerere în instanță, luați un extras de la Rosreestr despre evaluarea site-ului dvs.

De regulă, dacă se constată o eroare care diferă de valoarea reală cu cel mult 30%, comisia ia o decizie independentă de modificare a valorii cadastrale.

În alte cazuri, trebuie să apelezi la serviciile unor experți profesioniști independenți și să oferi un aviz emis de aceștia.

În unele cazuri, când apar circumstanțe care au cauzat daune fertilității solului sau similare acestora, devine necesară modificarea valorii cadastrale din cauza modificărilor în structura solului, care și-a pierdut unele proprietăți utile și caracteristici pozitive.

Astfel de cazuri permit modificări ale valorii cadastrale în termen de 5 ani, dar înainte de începerea atribuirii unei noi valori.

Evaluarea memoriei disputei

Se efectuează în toate cazurile care necesită deplasarea în instanță, precum și în unele cazuri la contactarea comisiei SCN.

Un evaluator profesionist are dreptul de a:

1. La propria discreție, utilizați o metodă de calcul potrivită pentru un anumit caz. Se poate dovedi a fi o alternativă în comparație cu metoda care a fost folosită pentru terenurile GKO.
2. Solicitați clarificări cu privire la aplicarea metodelor utilizate în procedura GKO.
3. Solicitați orice informații necesare de la organizații sau terți legate de executarea comenzii.
4. Solicitați plata cheltuielilor pentru examinarea de către client.
5. Solicitați o taxă pentru executarea comenzii.
6. Refuzați executarea comenzii dacă termenii contractului sunt încălcați de către client.

O opinie de expertiză emisă de un evaluator profesionist joacă rolul unei baze de dovezi. Poate deveni un argument convingător pentru comisia GKN și poate ajuta la corectarea unei erori făcute în calcule. În plus, va juca un rol decisiv în examinarea chestiunii în instanță.

Efectuarea măsurilor de evaluare a proprietății terenurilor joacă un rol major de importanță federală și municipală. Rezultatele evaluării nu sunt mai puțin semnificative pentru cetățenii proprietarilor și utilizatorilor de terenuri, deoarece pe baza datelor obținute se vor percepe taxe pe teren.

în afară de valoarea terenului la valoarea cadastrală va afecta posibilitatea de înregistrare a terenului prin răscumpărare... Prin urmare, în anumite cazuri, devine necesară revizuirea valorii stabilite. Citiți cum să reevaluați valoarea cadastrală a unui teren.

Reevaluarea și revizuirea costului poate fi efectuată de o comisie autorizată a Rosreestr, care, în termen de 6 luni de la auditul efectuat, acceptă pretențiile cetățenilor și are dreptul de a corecta greșelile comise.

În cazul refuzului de a corecta greșeala comisă de Comitetul Proprietății de Stat, deținătorii de drepturi ale terenurilor au dreptul de a contacta un evaluator independent și de a trimite cazul unei instanțe.

Timp de citire: 4 minute

Evaluarea în masă a terenurilor se bazează pe principiul clasificării și împărțirii terenurilor în grupuri și zone. Localitățile sunt împărțite în cartiere cadastrale. Principalele diferențe între terenurile din acestea sunt suprafața, categoria de folosință și indicatorul specific al valorii cadastrale a terenului în anul 2020. Dacă primele două valori sunt cunoscute de proprietari, atunci a treia ridică adesea întrebări. Cu toate acestea, la stabilirea COP, indicatorul specific este de o importanță deosebită.

Aplicarea indicatorului specific

Evaluarea cadastrală se efectuează pentru toți, cu excepția, în conformitate cu Legea Federației Ruse din 25.08.1999 nr. 945 „Cu privire la evaluarea cadastrală” și Decretul Guvernului Federației Ruse din 08.04.2000 nr. 316 „Cu privire la aprobarea regulilor de efectuare a evaluării cadastrale de stat.”

Scopul determinării valorii fiecărui site este de a crea o bază de impozitare unificată.

Această evaluare are statut de stat, prin urmare, instituțiile bugetare special create au autoritatea să o efectueze. Activitățile lor se bazează pe principiile evaluării în masă și pe utilizarea unui indicator specific. Această metodă prevede gruparea tuturor terenurilor Federației Ruse conform principiului similarității.

Costul parcelelor este calculat pe baza factorilor de preț specifici unui anumit grup. Poate fi:

• parcele agricole;
• parcele pentru dezvoltarea infrastructurii;
• sau alocații publice și de afaceri;

Fiecare dintre site-urile enumerate are propriul set de factori de preț. De regulă, se ține cont de dezvoltarea socio-economică a regiunii, de calitatea terenului și de disponibilitatea clădirilor. De aceea, în diferite cartiere cadastrale, valoarea cadastrală specifică a unui teren - prețul pe 1 m2 - poate diferi.

Pentru evaluarea fiecărei grupe de bunuri imobiliare se elaborează un model specific, conform căruia se efectuează calculul. În funcție de caracteristicile parcelelor, include factori care afectează cel mai mult valoarea acestora, de exemplu, locația obiectului și scopul său.

Calcularea indicatorului specific (SEC) este utilizat în cazurile în care regresia, modelarea standard sau individuală este impracticabilă.

Mai multe detalii despre metodele de determinare a costului sunt descrise în articol.

Cum se calculează indicatorul specific

Piața funciară din Rusia nu este omogenă în compoziția sa. Toate parcelele sunt împărțite în categorii, a căror apartenență afectează semnificativ costul.

Cele mai scumpe parcele sunt terenurile așezărilor. Acest lucru se datorează faptului că astfel de zone au o gamă largă de utilizare prevăzută, ceea ce se reflectă în Clasificatorul aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse din 01.09.2014 nr. 540.

La gruparea terenurilor pentru determinarea valorii CCP, utilizarea permisă este de mare importanță.

Odată clasificat în utilizări permise, evaluatorul identifică principalii factori de preț. Dacă vorbim de terenurile așezărilor, costul crește din cauza:

• peisaj atractiv și forma sitului;
• amplasare lângă corpuri de apă, păduri;
• îndepărtarea de autostrăzi;
• nivel scăzut de zgomot;
• mediu social omogen;
• rentabilitatea viitoare.

Factorii care scad costul includ suprafața mică a alocației, forma neregulată, neregulată, amplasarea în apropierea fabricilor industriale și a gropilor de gunoi și căile de acces incomode.

În etapa următoare, este selectat un standard - un site cu cele mai pronunțate caracteristici, se formează un grup de obiecte similare. Pentru fiecare dintre ele, un specialist colectează și analizează informații despre tranzacții și creează o formulă de calcul a CCP. După aceea, calculează indicatorul specific pentru 1 m2 din parcela de referință.

Unde poate fi aplicat indicatorul specific?

UPKS primit pentru un grup de terenuri este aprobat de autoritățile locale. Poate fi utilizat pentru a calcula valoarea terenurilor de un anumit tip de utilizare permisă conform formulei:

КС = suprafața terenului х УПКС

Dacă parcela aparține mai multor grupuri în funcție de caracteristicile sale, pentru calcul se ia un indicator specific cu o valoare mare.

Deși factorii obiectivi stau la baza definirii CPLI, utilizarea metodelor statistice generalizate prezintă câteva dezavantaje. Principalele dezavantaje ale abordării în masă includ următoarele:

• obținerea de date privind cererea și oferta din surse deschise, care nu garantează fiabilitatea;
• calculul efectuat în perioada de creștere a prețurilor pieței nu corespunde cu valoarea din timpul crizei;
• ignorarea caracteristicilor individuale ale obiectelor;
• eventualele erori tehnice în planurile tehnice și topografice, indicațiile coordonatele locației interferează cu clasificarea corectă a obiectelor.

Aspectele enumerate conduc la o supraestimare sau subestimare a valorilor permise ale CCL pentru fiecare grup de situri.

Metodologia de calcul a UPKS pentru un teren

În funcție de tipul de utilizare permisă a terenului specificat în, indicatorul specific poate varia. Întrucât la determinarea COP se iau în considerare informațiile despre imobile cuprinse în registru, aceste descrieri și caracteristici trebuie să corespundă realității.

De exemplu, pentru terenurile clasificate drept „pentru amplasarea clădirilor de birouri în scop comercial și comercial”, GFCS va fi mult mai mare decât pentru amplasamentele incluse în categoria „pentru amplasarea clădirilor industriale și administrative”.

CPM și modelul de evaluare a terenurilor agricole se determină ținând cont de:

• venitul brut pe unitate de suprafață;
• raportul de capitalizare;
• costurile de cultivare a terenului.

Acești factori nu sunt luați în considerare la determinarea indicatorului specific al COP. Adică, atribuirea corectă a site-ului unei anumite categorii și grup este de o importanță fundamentală pentru calcularea UE.

Deși la nivel local și federal se adoptă în mod constant reglementări privind evaluarea cadastrală, încă nu există un document unic care să determine modul de calcul al indicatorului specific al valorii cadastrale a unui teren. Instituțiile bugetare înființate stabilesc în mod independent metoda adecvată de calcul a UPCS a terenurilor.

Apelarea contravalorii indicatorului specific al COP

Legea Federației Ruse din 03.07.2016 nr. 237-FZ prevede aprobarea rezultatelor evaluării cadastrale de către organele din Rosreestr, despre care informații sunt postate pe site-ul oficial. Fiecare proprietar sau utilizator de teren are dreptul la instanță sau comision.

Indicatorul specific utilizat în calculul valorii cadastrale este cuprins în raport. Dar numai un specialist poate detecta discrepanța dintre CPCS și principalele caracteristici, pe baza cărora obiectul a fost atribuit unui anumit grup.

La solicitarea titularilor de drepturi, Rosreestr poate furniza informatii cu privire la valorile utilizate in evaluarea cadastrala, precum si date care fac posibila verificarea caracteristicilor obiectului.

În conformitate cu art. 21 din lege, discrepanța dintre indicatorul specific și tipul de utilizare permisă poate fi considerată o singură eroare metodologică care a afectat valoarea COP.

Cererea de corectare este revizuită de instituția bugetară abilitată să efectueze evaluarea. Pe baza rezultatelor examinării contestației, organul ia o decizie cu privire la modificări sau refuz.

Artă. 22 din Legea federală nr. 237 menționată anterior stabilește procedura generală de examinare a litigiilor privind determinarea valorii cadastrale în comisie sau în instanță. Dovada în acest caz va fi valoarea de piață a site-ului.

Concluzie

Indicatorul specific mediu este costul a 1 m2 de teren. În funcție de utilizarea permisă, acest indicator poate subestima sau crește COP și cota de impozitare. Cea mai frecventă greșeală care crește semnificativ UCP este clasificarea incorectă a terenurilor în grupuri de utilizare permisă. Observând-o în timp util, proprietarul poate contesta rezultatele evaluării cadastrale într-o procedură administrativă sau judiciară.

Master în drept în dreptul civil și al familiei. În 2005 a absolvit Universitatea de Stat din Sankt Petersburg, în 2012 - Facultatea de Economie, Universitatea de Stat din Moscova. M.V. Lomonosov cu o diplomă în analiză financiară. După absolvirea celui de-al doilea învățământ superior, a fondat o companie independentă de evaluare. Sunt angajat în evaluarea imobilelor, terenurilor și a altor proprietăți.

Mărimea impozitului pe proprietate și a impozitului pe teren depinde de mărimea valorii cadastrale (clauza 1 din articolul 378.2, clauza 1, 2 din articolul 390 din Codul Fiscal al Federației Ruse), chiria, valoarea de răscumpărare pentru terenurile publice, etc. Dacă sunteți sigur că estimarea cadastrală a obiectului dvs. este supraestimată, atunci trebuie să aflați cum se stabilește această valoare:

• evaluator în cadrul evaluării cadastrale de stat;
• pe baza rezultatelor evaluării cadastrale de stat sub forma unor indicatori specifici specifici sau medii ai valorii cadastrale pentru un anumit grup de obiecte.

Costul este stabilit de evaluator

La determinarea valorii cadastrale a unui obiect, evaluatorul colectează informații de piață, iar dacă acestea nu sunt suficiente, atunci valoarea de piață este evaluată individual pentru un anumit obiect.

Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor se realizează în funcție de categoria de teren și de amplasarea acestuia (clauzele 5-7 din Regulile pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor, aprobate de Guvernul Federației Ruse din 08.04.2000 nr. 316) :

• pe baza unei analize statistice a prețurilor pieței, alte informații despre obiecte imobiliare, alte metode de evaluare în masă;
• pe baza valorificării venitului estimat din chirie;
• pe baza costurilor necesare reproducerii și (sau) păstrării și menținerii valorii potențialului lor natural.

Nu numai valoarea cadastrală a terenului este înscrisă în cadastru, ci și informații despre indicatorul specific (pe metru pătrat) - valoarea cadastrală a unui anumit teren, împărțită la suprafața acestuia.

Înainte de noua rundă de evaluare cadastrală, indicatorul specific mediu poate sta la baza determinării valorii cadastrale a parcelelor formate din parcela evaluată ca urmare a împărțirii sau împărțirii.

Un act cu evaluare cadastrală poate fi contestat ca act juridic de reglementare dacă s-a putut identifica încălcările formale, deoarece rezultatele evaluării cadastrale de stat (determinarea valorii cadastrale) sunt aprobate printr-un act pe care instanțele îl consideră ca fiind normativ.

Instanța verifică conformitatea formală a actului juridic normativ contestat cu un act cu forță juridică mai mare din punct de vedere al conținutului, ordinii publicării și competenței organului care l-a emis.

Subliniem încă o dată că pentru a contesta actul de aprobare a rezultatelor evaluării cadastrale de stat este necesar să se facă dovada faptului că în cadrul evaluării au fost comise încălcări de formă. Este inutil să ne referim la faptul că valoarea cadastrală este mai mare decât valoarea de piață.

O cerere de contestare a unui act normativ normativ trebuie depusă la o instanță de jurisdicție generală - Curtea Supremă a Republicii, o instanță regională, regională, o instanță a unui oraș cu importanță federală, o instanță a unei regiuni autonome și o instanță de judecată. o regiune autonomă (clauza 2, partea 1, articolul 26 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

Actele de acest fel, de regulă, nu sunt contestate în totalitate, ci în ceea ce privește aprobarea rezultatelor valorii cadastrale a unui anumit teren, dar întrucât încălcările au fost dezvăluite în timpul evaluării, acest lucru pune la îndoială rezultatele evaluării. în ansamblu și poate duce la invalidarea actului normativ în ansamblu.

Dacă valoarea indicată în cadastru diferă de valoarea indicată în act, atunci acțiunile autorității cadastrale trebuie contestate în conformitate cu articolele 27, 29 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, adică într-o instanță de arbitraj.

Autoritățile cadastrale introduc informații în cadastrul imobiliar de stat (GKN) pur mecanic, transferând acestuia valoarea cadastrală indicată în raportul de evaluare aprobat printr-un act al autorității executive a entității constitutive a Federației Ruse.

Deci, dacă GKN nu include prețul indicat în actul de aprobare a rezultatelor evaluării, atunci acțiunile autorității cadastrale pot fi recunoscute ca fiind ilegale.

Valoarea cadastrală este determinată de indicatori specifici (specifici medii).

Această opțiune este întocmită sub forma unor indicatori specifici specifici și medii ai valorii cadastrale pentru anumite grupe de destinație de obiecte și unități teritoriale. Metoda este utilizată pentru determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare neevaluate conform primei variante.

Pentru a determina valoarea cadastrală a unei parcele folosind un indicator specific, autoritatea cadastrală determină cărei grupe aparține după scop și locație, apoi înmulțește indicatorul specific acestui grup cu suprafața sitului, așa cum este stabilit de Metodologia. Orientări pentru determinarea valorii cadastrale a terenurilor nou formate și a terenurilor existente în cazul modificării categoriei de teren, a tipului de utilizare permisă sau a clarificării suprafeței terenului (aprobat prin ordin al Ministerului Dezvoltarea Economică a Rusiei din 12.08.06 Nr. 222). Totuși, în aceeași ordine, se determină valoarea cadastrală a altor obiecte (ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 18.03.11 nr. 113).

La determinarea valorii cadastrale pe baza unor indicatori specifici, autoritatea cadastrală este mai liberă să ia decizii, prin urmare, riscul determinării incorecte a valorii cadastrale din cauza unei erori a unui specialist al autorității cadastrale crește.

În acest caz, este posibilă contestarea acțiunilor autorității cadastrale într-o instanță de arbitraj, în conformitate cu capitolul 24 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, din cauza utilizării unui indicator specific incorect în determinarea valorii cadastrale a litigiului. obiect.

Așadar, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, în rezoluția sa din 06/02/09 nr. 21/09, a indicat că instanțele de arbitraj au competență în cauzele de contestare a acțiunilor organelor de stat (clauza 2 a părții 1 al articolului 29 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse), iar încălcarea a fost comisă de autoritatea cadastrală, adică a aplicat incorect actul, care a aprobat indicatorii specifici medii ai valorii cadastrale.

Trebuie avut în vedere faptul că valoarea cadastrală este stabilită și aplicată pentru viitor, adică este imposibil să restituiți plățile deja plătite pentru perioadele anterioare (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 06/28 /11 Nr. 913/11).

Astfel, dacă nu mai este mult timp până la aprobarea noilor rezultate ale evaluării cadastrale, atunci nu are sens să contestăm rezultatele vechi.

Deci, acțiunile autorității cadastrale sunt contestate în conformitate cu regulile capitolului 24 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse. Trebuie amintit că o astfel de cerință poate fi făcută în termen de trei luni din ziua în care solicitantul a luat cunoștință de încălcarea drepturilor și a intereselor sale legitime (partea 4 a articolului 198 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse).

Cu toate acestea, în funcție de circumstanțele specifice, litigiul în care sunt declarate cerințele pentru recunoașterea acțiunilor ca ilegale ar trebui să fie luate în considerare în cursul acțiunii. În consecință, se aplică un termen general de prescripție de trei ani.

Deci, Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse a indicat că clarificarea valorii cadastrale, a grupului de tipuri de utilizare permisă și a indicatorului specific mediu ar trebui să aibă loc în ordinea procedurii de revendicare, deoarece litigiile legate de determinarea tipul de utilizare permisă și valoarea cadastrală a terenurilor afectează interesele titularilor acestora în domeniul nu numai al raporturilor fiscale și funciare, ci și al circulației civile. Astfel, ele sunt considerate în conformitate cu regulile generale ale procedurilor de revendicare, indiferent de faptul că motivul litigiului a fost acțiunile autorităților de înregistrare cadastrală (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 12/ 15/11 Nr. 12651/11).

Dacă autoritatea cadastrală, la determinarea valorii cadastrale a unei parcele, care se formează prin alocare, aplică indicatorul specific mediu pentru trimestrul cadastral în locul indicatorului specific terenului transformat, atunci încalcă prevederile de reglementare (clauza 2.1. 18 din Instrucțiunile Metodice nr. 222) și ar trebui pusă problema contestării acțiunilor...

Dacă autoritatea cadastrală a determinat incorect valoarea din cauza calificării eronate a scopului obiectului, atunci o astfel de revendicare este luată în considerare în procedura acțiunii (în acest caz, reclamantul trebuie să dovedească incorectitudinea determinării).

Există o altă modalitate, care pare a fi cea mai optimă, - de a realiza o revizuire a valorii cadastrale sau de a stabili valoarea cadastrală în cuantumul valorii de piață. Acesta nu este o contestație sau o contestație, ea poate fi aplicată atât atunci când se stabilește costul unui anumit site, cât și când costul este calculat în funcție de indicatorul specific (specific mediu).

Evaluarea cadastrală de stat este o evaluare în masă, care are ca scop stabilirea valorii de piață a obiectelor evaluate. Desigur, este mai puțin precisă decât o estimare individuală a pieței, deoarece nu ia în considerare toate caracteristicile obiectului. Într-o evaluare în masă, nici măcar o simplă inspecție a obiectului nu este necesară.

Astfel, o evaluare individuală în mod implicit este mai exactă, iar părțile interesate au dreptul de a cere o revizuire a valorii cadastrale pe baza rezultatelor evaluării cadastrale de stat și stabilirea valorii cadastrale în cuantumul valorii de piață pe baza rezultatele unei evaluări individuale.

Solicitantul nu contestă nici fiabilitatea valorii cadastrale, nici legalitatea actului normativ cu privire la aprobarea acestuia, nici acțiunile autorității cadastrale. În consecință, aceste întrebări nu sunt incluse în obiectul probei în cauză.

Se pare că această metodă - revizuirea valorii cadastrale - este convenabilă și pentru că reclamantul nu trebuie să facă dovada nelegalității actului normativ sau a acțiunilor organului de stat, precum și incorectitudinea evaluării cadastrale. Reclamantul trebuie să fie gata să dovedească principalul lucru - fiabilitatea evaluării individuale de piață a imobilului, adică faptul că raportul de evaluare a valorii de piață depus de acesta este mai corect și mai corect decât rezultatul evaluare cadastrală de stat.

Pentru contestarea actului privind aprobarea rezultatelor evaluării cadastrale de stat, este necesar să se facă dovada faptului că în cadrul evaluării au fost comise încălcări de formă. Este inutil să ne referim la faptul că valoarea cadastrală este mai mare decât valoarea de piață.

Dacă valoarea cadastrală este înscrisă în cadastru în strictă conformitate cu actul, atunci nu are rost să conteste nelegalitatea acțiunilor autorității cadastrale. Dar dacă a existat o eroare tehnică și cadastrul nu a obținut valoarea care a fost stabilită în act, atunci acțiunile autorității cadastrale pot fi contestate.

O evaluare individuală în mod implicit este mai precisă, iar părțile interesate au dreptul de a cere o revizuire a valorii cadastrale pe baza rezultatelor evaluării cadastrale de stat și stabilirea valorii cadastrale în cuantumul valorii de piață pe baza rezultatelor. a unei evaluări individuale.

Konstantin BUSHUEV, expert Legal Otsenka LLC

De foarte multe ori, atunci când cumpără teren cu un cost sau altul, oamenii nici măcar nu se gândesc la modul în care este determinat prețul. Practic, prețurile pentru terenurile de pe piață se stabilesc pe baza evaluării specificate în baza de date a serviciului cadastral. Acest preț se numește indicatorul specific al valorii cadastrale. Dar cum este determinată o valoare dată și care organism este angajat în stabilirea ei?

Costul total al terenului se determină prin calculul cotației terenului pe unitatea de măsură a suprafeței acestuia. Dacă totul este clar cu unitatea de măsură a suprafeței, de obicei este un metru pătrat, atunci ce este o cotație de teren nu este foarte clar.

Acest indicator este influențat de prea mulți factori, printre care:

• categoria și tipul de utilizare permisă a terenului;
• localizarea site-ului;
• politica guvernului local;
• atractivitatea investițiilor;
• oportunități de valorificare;
• mărimea venitului estimat etc.

Aceasta înseamnă că la determinarea valorii unitare în serviciul cadastral, totul depinde de regiune. În același timp, diferența de la o regiune la alta poate fi semnificativă. Până în prezent, se încearcă unificarea acestor indicatori, dar până acum angajații serviciului cadastral o stabilesc pe baza standardelor locale.

Conform legislației funciare, toate terenurile de pe teritoriul Rusiei sunt împărțite în anumite clase în funcție de caracteristicile lor și de caracterul adecvat pentru exploatare.

Astfel, legiuitorul distinge următoarele categorii de terenuri:

1. Pământuri ale orașelor și orașelor.
2. Teren pentru productie agricola.
3. Păduri.
4. Teritoriile corpurilor de apă.
5. Zona ocupată de dotări de infrastructură.
6. Zone special protejate.

Dar în principal în libera circulație civilă se află terenurile orașelor și orașelor, precum și zonele de producție agricolă. Scopul vizat al acestor categorii și tipul de utilizare permisă a acestora presupune drepturile persoanelor asupra acestora, inclusiv dreptul de proprietate.

Atunci când cumpără și vând teren între persoane fizice, aceștia au dreptul de a determina independent costul. Totuși, prețul nu ar trebui să difere cu mult de piața medie (stabilită de legile pieței libere) sau cadastral (determinată în funcție de cotație și suprafață).

După cum sa menționat deja, cotațiile joacă un rol cheie în determinarea valorii terenului. Este produsul dintre cotații și suprafață care reprezintă costul unitar al unui anumit site. Dar cum sunt determinate aceste citate?

Mărimea cotațiilor depinde direct de categoria terenului și de tipul de utilizare permis. Avand in vedere ca obiectele principale ale cifrei de afaceri civile sunt terenurile din doua categorii deja indicate, atunci este necesar sa se procedeze de la caracteristicile acestor categorii de terenuri.

Este categoria și tipul de teren care oferă o idee despre cât de mult profit poate fi obținut dintr-un anumit site. Profitul estimat pe o anumită perioadă de timp este valoarea cadastrală a unei unități de teren.

Deci, atunci când se determină cotațiile terenurilor agricole și profitul estimat, acestea sunt împărțite în următoarele tipuri:

• terenuri deja exploatate în agricultură;
• teren pentru infrastructura internă a unităților de producție agricolă;
• terenuri de rezervoare agricole;
• parcele care au devenit inutilizabile și doar zone dezvoltate;
• teren forestier privat;
• teritorii pentru pășuni.

Deoarece se poate obține mai mult profit din terenuri deja potrivite pentru agricultură, în consecință, indicatorul specific al valorii va fi mai mare decât, de exemplu, terenul sub pășuni.

La rândul lor, terenurile orașelor și orașelor se împart și în următoarele subtipuri, pe baza cărora se determină valoarea lor cadastrală specifică:

• teren pentru constructia de cladiri rezidentiale;
• teritoriul clădirilor publice și de afaceri;
• zone aflate sub infrastructură;
• teren agricol adiacent;
• zone pentru facilităţi de recreere ale populaţiei.

Calculul dividendelor pentru determinarea indicatorului specific este realizat de specialiști cu înaltă calificare în domeniul finanțelor și economiei.

Calculul se realizează în două etape:

1. Calculul dividendelor estimate și indicatorul specific de teren pe întreg teritoriul subiectului federației (unitatea administrativă. Adică se dezvăluie indicatorul mediu.
2. Se efectuează calculul indicatorului de obiecte imobiliare individuale.

Astfel, procedura este destul de complicată și nu este posibil să se identifice cu exactitate evaluarea fără cunoștințe și abilități speciale.

Desigur, deși prețul variază în toată țara, formula de calcul a indicatorului specific este aceeași. Deci, pentru a identifica acest indicator, este necesar să se înmulțească mărimea profitului estimat dintr-o unitate de suprafață de teren cu perioada de valorificare pe termen lung. De regulă, această perioadă este de 33 de ani. Cu toate acestea, acesta poate fi modificat, ceea ce va afecta semnificativ valoarea cadastrală a tuturor categoriilor de terenuri.

După cum sa menționat deja, pentru a calcula indicatorul specific al valorii cadastrale a unui teren, este necesar să existe date inițiale privind rentabilitatea financiară a terenului. Să presupunem că un hectar de teren agricol pe an oferă 2-2,5 mii de ruble profit. Înmulțiți cu 33 și obțineți aproximativ 66-82,5 mii de ruble.

Cu toate acestea, în practică, nu este întotdeauna posibil să folosiți corect un astfel de teren și să obțineți astfel de profituri. Din acest motiv, UKKSZ-ul unui astfel de teren de pe piață este de obicei mult mai mic decât valoarea cadastrală. Potrivit statisticilor, costul unui astfel de teren în Rusia este, în medie, de 30-40 de mii de ruble.

Pământul așezărilor este o altă chestiune. Costul unor astfel de parcele este mult mai mare decât prețul parcelelor de mai sus. La urma urmei, profitul din astfel de parcele este calculat pe baza spațiului de locuit care poate fi construit pe el.

În orașele mari, cea mai mare parte a suprafeței de teren este destinată construcției de blocuri de apartamente. Indicatorii specifici ai valorii cadastrale a terenurilor din așezări se calculează corespunzător. De exemplu, o casă standard cu nouă etaje acoperă o suprafață de aproximativ 0,3 hectare. Într-un astfel de bloc de apartamente există aproximativ 3 mii de metri pătrați de spațiu de locuit. Valoarea se bazează pe prețul pieței pentru perioada anterioară de capitalizare. Dar acest lucru nu se întâmplă întotdeauna, fiecare instituție financiară are propriile metode de determinare a costului de pornire.

Costul a 0,3 hectare destinat construcției unui bloc de locuințe este prețul spațiului de locuit din acesta minus costurile estimate. Costul unui astfel de teren depinde direct de piața rezidențială. Prin urmare, de obicei, valoarea cadastrală a apartamentelor din orașe este mult mai mică decât media pieței.

Toate acestea se numesc model de evaluare, iar fiecare specialist are al lui. De obicei lucrează un întreg grup de specialiști. Sarcina lor este să ia în considerare toți factorii de preț.

Model de evaluare și factor de preț

Modelul de evaluare este o formulă de calcul sau o ecuație specială care este dezvoltată pentru a determina rentabilitatea unei anumite porțiuni de teren. Această ecuație include toți factorii necesari care afectează formarea prețurilor. Combinația acestor factori este profitul.

Factorul care determină prețul poate fi numit caracteristicile proprietății. Aceste caracteristici pot fi atât calitative, cât și cantitative. De exemplu, dacă obiectul este o clădire de apartamente, atunci dimensiunea spațiului de locuit sau distanța față de facilități semnificative de infrastructură etc. pot fi luate ca factor de preț.

Metoda de colectare a datelor privind anumiți factori este determinată de evaluator în mod independent. Evaluatorul poartă responsabilitatea administrativă și de proprietate pentru acuratețea informațiilor furnizate.

Rezultatul muncii echipei de evaluare ar trebui să fie un indicator specific, care este costul pe unitate de suprafață a obiectului, cel mai adesea un metru pătrat. Acest indicator este înmulțit cu suprafața totală a obiectului. Orice altă procedură de determinare a valorii unui obiect imobiliar este invalidată.

În practică, pot exista obiecte imobiliare, a căror valoare nu poate fi determinată folosind un model general de evaluare. În astfel de cazuri, la decizia grupului de evaluare sau a evaluatorului, costul este determinat individual pentru obiectul dat.

Pe baza rezultatelor unei astfel de evaluări, se întocmește un raport separat. Indică toți factorii care au fost luați în considerare în timpul procedurii. Asemenea documente trebuie atașate la informații privind valoarea proprietății și pot fi descărcate din resursa online a autorității cadastrale.

Factorul de corecție este, de asemenea, un fel de instrument aplicat individual, în funcție de caracteristicile individuale ale proprietății. Esența sa constă în subestimarea sau, dimpotrivă, în exagerarea unei anumite caracteristici în funcție de situație.

Deci, de exemplu, dacă locuința este dărăpănată sau viața clădirii se apropie de sfârșit, atunci, cel mai probabil, factorul de corecție va avea o valoare în scădere. Sau dacă începe construcția oricărui obiect semnificativ (unitate militară, instalație minieră etc.), atunci terenurile din apropiere pot crește în valoare în timpul reevaluării.

În funcție de proprietate, pentru evaluare pot fi necesare diferite documente.

Deci, pentru a evalua terenul, este necesar să colectați următoarele documente:

• încheierea unui inginer cadastral (plan cadastral);
• pașaportul cadastral al obiectului;
• UPKS (dacă nu, atunci costul inițial);
• documente pentru cladiri si structuri.

În cazuri speciale, este posibil să aveți nevoie de certificate de la agențiile guvernamentale:

• plan de urbanism cu desemnarea infrastructurii obiectelor (inclusiv planificate);
• planul zonelor de constructii de la serviciul de arhitectura.

Pentru a evalua costul structurilor se folosesc alte module de evaluare, astfel încât pot fi necesare următoarele documente:

• documentatia proiectului;
• deviz de construcție;
• plan de la BTI;
• încheierea inventarului tehnic (tot de la BTI);
• un document care dă dreptul imobilului (dacă există).

În cazul în care imobilul este o clădire nouă, atunci este suficient să se depună un document care să definească dreptul de proprietate a solicitantului asupra terenului pe care se află noua clădire.

Informațiile despre prețul unui obiect reprezintă nivelul actual al valorii unui bun imobil cu caracteristici similare pentru o anumită perioadă. De regulă, ultimii doi ani sunt luați pentru o astfel de perioadă. În plus, informațiile privind prețurile sunt determinate pentru proprietățile care au fost recent reevaluate, scoase la vânzare sau au fost achiziționate recent.

Puteți găsi informații similare despre imobiliare pe site-ul Rosreestr. Pentru a face acest lucru, mai întâi trebuie să găsiți obiectul în sine. Este posibil să aveți nevoie de date despre obiectul în sine (număr cadastral sau adresa). În fereastra de informații extinsă a obiectului există un bloc „Factori de preț”, sub care se află butonul „Vizualizare”. Făcând clic pe el, puteți obține informații despre factorii de preț care au fost utilizați de echipa de evaluare.

Puteți afla atunci când schimbați ce factori de piață vor modifica prețul unei anumite proprietăți. Cu aceste informații, puteți vinde obiectul mult mai profitabil sau îl puteți cumpăra mai ieftin. În practică, astfel de informații nu sunt atât de importante ca utilizarea pe scară largă.

Semnificația practică a costului unitar

În practică, indicatorul specific se schimbă foarte des. Pentru toate regiunile Rusiei, acest indicator este actualizat în fiecare trimestru de raportare. Implicația este că piața imobiliară este destul de volatilă, iar prețurile cresc și scad. Diferența de prețuri între trimestre poate fi destul de semnificativă, ceea ce nu poate decât să devină un câmp de speculație.

În acest scop, valoarea cadastrală specifică servește ca punct de plecare pentru desemnarea valorii inițiale a aceluiași tip de grup de obiecte. După ce a determinat prețul de pornire specific pentru anumite grupe de obiecte imobiliare, statul stabilește nivelul minim de preț, sub care valoarea nu poate fi atât în ​​circulație civilă publică, cât și privată.

Referitor la cazurile de aplicare practică a costului unitar conform cadastrului stabilit de lege, acestea includ următoarele:

• determinarea cuantumului impozitului pe proprietate;
• plata costului locuinței pentru chirie socială;
• răscumpărarea pământului de la stat (privatizare plătită).

Legea poate stabili și alte cazuri în care înregistrarea indicatorului specific al valorii cadastrale va fi obligatorie.

În ceea ce privește impozitarea, dimensiunea acesteia depinde nu numai de valoarea cadastrală, ci și de categoria terenului. Deci, în funcție de categorie, taxa poate varia de la 3 la 10 la sută. În plus, conform politicii administrației locale, cuantumul impozitului poate fi redus. Astăzi, calculul taxei pe baza valorii cadastrale este obligatoriu pentru majoritatea regiunilor țării. Cu toate acestea, în anumite regiuni, calcularea valorii de inventar este încă posibilă până în 2020.

1) contabilitatea de gestiune este un tip de astfel de contabilitate, în care are loc colectarea, prelucrarea și furnizarea de informații contabile pentru nevoile conducerii la întreprindere. Scopul contabilității de gestiune este forma sistemului informațional la întreprindere.

Ch. sarcina UU este pregătirea de informații fiabile și complete, cat. serveşte drept sursă pentru luarea deciziilor de management necesare în procesul de management.

Principal parte a acestui yavl contabil. contabilizarea si analiza costurilor (e/e ale produselor fabricate). Aceste informații, de regulă, sunt utilizate în procesul de luare a deciziilor de management în planificarea și prognoza la întreprindere (în scopuri de contabilitate financiară). Datele contabile de gestiune ale unei organizații reprezintă secretul comercial al acesteia și nu trebuie dezvăluite de către angajații săi; (informațiile sunt grupate pe tip de cost, pe centru de cost (locul de muncă), pe obiecte de cost, adică tipuri de produse, lucrări, servicii). Informațiile sunt pregătite după cum este necesar, pot fi compilate zilnic, săptămânal, lunar. Informația este de natura unei previziuni, caracterizează activitățile organizației pentru viitor, ținând cont de starea de lucruri din trecut.

2) Contabilitatea financiară furnizează informații contabile despre rezultatele activităților organizației utilizatorilor săi externi: acționari, parteneri, creditori, autorități fiscale, statistice; finanțarea băncilor etc. Din aceste poziții, aceste FU nu reprezintă un secret comercial, deoarece reflectă cei mai generali indicatori ai activităților organizației. FU se caracterizează prin respectarea principiilor contabile general acceptate, utilizarea unităților monetare de măsură, frecvența, obiectivitatea și alocarea ca obiect principal de analiză a activităților organizației în ansamblu. Informațiile se întocmesc o dată pe an (jumătate, trimestru). Informațiile caracterizează tranzacțiile și faptele de afaceri care au avut loc deja, arată cum a fost. În ciuda diferențelor, contabilitatea de gestiune și contabilitatea financiară sunt subsisteme interdependente ale contabilității unei organizații. Acestea sunt comune:

Obiecte contabile unificate;

O abordare unificată a selecției scopurilor și obiectivelor contabilității;

Principii de contabilitate general acceptate;

Menținerea unică a informațiilor primare pentru raportare;

Baza de informații contabile este utilizată pentru luarea deciziilor de management;

Utilizarea metodelor generale (documentare, inventariere, evaluare și calcul, grupare de obiecte contabile, raportare departamente, raportare internă și externă a organizației).

Scopul analizei financiare.

Condiția financiară se referă la capacitatea unei întreprinderi de a-și finanța activitățile. Se caracterizează prin asigurarea resurselor financiare necesare funcționării normale a întreprinderii, oportunitatea amplasării acestora și eficiența utilizării, relațiile financiare cu alte persoane juridice și persoane fizice, solvabilitatea și stabilitatea financiară.

Starea financiară poate fi stabilă, instabilă și de criză.

Analiza financiară Este un proces de cercetare și evaluare, al cărui scop principal este dezvoltarea celor mai fiabile ipoteze și previziuni cu privire la condițiile financiare viitoare ale întreprinderii.

Pentru a atribui numere cadastrale obiectelor imobiliare, organizația înregistrării cadastrale efectuează împărțirea cadastrală a teritoriului Federației Ruse în districte cadastrale, cartiere cadastrale și districte cadastrale (denumite în continuare unități de diviziune cadastrală).

. Valoarea cadastrală a unui teren exprimă prețul standard al acestuia, calculat în funcție de categoria și amplasarea terenului. Este necesar pentru reglementarea relațiilor funciare, comandarea tranzacțiilor de vânzare și închiriere, precum și pentru calcularea sumei impozitului pe teren. Evaluarea cadastrală de stat se efectuează cel puțin o dată la 5 ani. Datele obținute în urma evaluării sunt introduse în cadastrul imobiliar de stat, care este menținut de Serviciul Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie (Rosreestrom).Relația dintre valoarea cadastrală, de reglementare și de piață

Legislația Federației Ruse, pe lângă valoarea cadastrală, consacră și conceptele de valoare normativă și de piață.

Cost standard se aplică atunci când valoarea cadastrală nu a fost determinată. Calculul acestuia este necesar într-o serie de cazuri prevăzute de lege: la obținerea de împrumuturi de la o bancă garantată cu terenuri, cumpărarea de terenuri de stat și municipale etc. De obicei, se determină pe baza unei rate de 200 de ori a impozitului pe teren pe 1 m2 de suprafață de teren, calculată pe baza scopului prevăzut, luând în considerare coeficienții crescători și excluzând beneficiile fiscale.

Autoritățile locale stabilesc anual prețul standard al terenului și îl pot modifica în cel mult 25%. Valoarea totală a valorii standard nu trebuie să depășească 75% din prețul pieței.

Un document care confirmă prețul standard al terenului pentru un anumit sit poate fi obținut de la comitetul raional sau al orașului pentru resursele funciare și gestionarea terenurilor.

Pretul din magazin este determinată de interacțiunea cererii și ofertei de pe piața de teren pentru un anumit scop într-o anumită regiune la un moment dat. Valoarea acestuia nu trebuie să depășească cea mai probabilă valoare de piață a achiziției unui teren similar. Atunci când condițiile de piață sau scopul propus al site-ului se schimbă, acesta se poate schimba.

Valoarea de piață se găsește în principal pe piața secundară, unde terenurile proprietate privată sunt revândute. Pentru piața primară, unde are loc achiziționarea de terenuri de stat și municipale în proprietate privată, valoarea normativă este mai aplicabilă.

Aceste tipuri de costuri pot varia semnificativ. Valorile cadastrale și standard sunt mai asemănătoare cu prețul de inventar, în timp ce valoarea de piață este determinată de cererea și oferta reală.

Procedura de determinare a valorii cadastrale

Determinarea valorii cadastrale a terenurilor se realizeaza in conformitate cu Regulile de evaluare cadastrala de stat a terenurilor (din data de 04.08.2000).

Subiectul teritorial al Federației Ruse ia o decizie cu privire la evaluarea cadastrală a terenurilor legate de teritoriul său.

Administrația teritorială Rosreestr întocmește o listă (listă) a terenurilor care fac obiectul evaluării cadastrale obligatorii. Conform legislației în vigoare, toate terenurile incluse în terenul de așezări sunt împărțite în 17 tipuri de folosință permisă. În fiecare aşezare, acestea sunt împărţite în unităţi administrativ-teritoriale, în cadrul fiecăreia fiind repartizate cartierele cadastrale corespunzătoare.

Lista terenurilor reflectă următoarele caracteristici pentru fiecare parcelă: suprafața acestuia, amplasarea, prezența, natura și scopul clădirilor, dacă este cazul.

Rosreestr angajează o organizație de evaluare care calculează indicatorul specific al valorii cadastrale pentru fiecare trimestru cadastral și fiecare tip de utilizare permisă. Acest indicator este calculat pe baza valorii medii de piață sau a valorii standard a 1 m 2 dintr-un teren într-un anumit trimestru pentru un anumit tip de utilizare permisă.

Pentru aprobarea rezultatelor evaluării cadastrale, se elaborează un act de reglementare corespunzător al subiectului teritorial al Federației Ruse.

După aprobarea rezultatelor, acestea sunt introduse în sistemul de înregistrare cadastrală al administrației teritoriale a municipiului Rosreestr.

Calculul valorii cadastrale

Valoarea cadastrală a unui anumit teren se determină pe baza indicator specific al valorii cadastrale 1 m 2 (valoarea cadastrală specifică terenului). Înmulțind-o cu suprafața site-ului dat, obținem valoarea cadastrală. Mărimea indicatorului specific poate diferi pentru fiecare trimestru cadastral și pentru unul sau altul tip de utilizare permisă.

Dacă pentru un teren sunt stabilite mai multe tipuri de utilizare permisă, atunci pentru calcul este selectat cel mai mare indicator specific al valorii cadastrale a tuturor tipurilor posibile de utilizare permisă pentru această parcelă.

Pentru a eficientiza analiza statistică, precum și ca ghid, subiectele teritoriale ale Federației Ruse stabilesc valori medii ale indicatorilor specifici de valoare cadastrală loturi de teren pentru fiecare categorie de teren și tip de folosință funcțională pe circumscripții sau raioane municipale. În mod similar, pot fi stabilite valorile minime ale indicatorilor specifici de valoare cadastrală pentru terenuri industriale și alte destinații speciale, sub care nu se poate stabili. Acestea sunt determinate pe baza metodologiei de calcul a indicatorilor medii ponderate pentru fiecare district (okrug) și categorie de teren.

Unde și cum să aflați valoarea cadastrală a unui teren? Puteți obține aceste informații la departamentul teritorial Rosreestr. Cererea trebuie să conţină numărul cadastral al terenului... Se formează din numărul districtului cadastral, al regiunii, al cartierului și al unui loc anume.

Puteți afla numărul în organele Rosreestr, pe site-ul său sau în documente (acord de vânzare-cumpărare, certificat care confirmă proprietatea, pașaport cadastral funciar si etc.).

Pe baza unei cereri, specialiștii pot furniza toate informațiile disponibile despre el, inclusiv calculele plăților.

Modificarea valorii cadastrale a unui teren

Valoarea cadastrală poate fi modificată în următoarele cazuri:

in cazul modificarilor obiective ale principalelor caracteristici ale sitului: modificari ale zonei si limitelor, modificarea tipului permis de utilizare a sitului, trecerea sitului intr-o alta categorie;

când se constată erori în documente care conduc la o supraestimare a valorii cadastrale.

În primul caz, o cerere și un pachet de documente necesare ( planul hotarului, o copie a documentului care confirmă soluționarea litigiului funciar, dreptul de proprietate asupra terenului etc.).

Corectarea unei erori cadastrale

O eroare cadastrală este supusă corectării: - în modul prescris pentru luarea în considerare a modificărilor în caracteristicile imobilului, - în ordinea interacțiunii informaționale (dacă documentele care conțin această eroare au fost primite de către autoritatea de înregistrare cadastrală în ordinea interacțiunea informațională), - în baza unei hotărâri judecătorești care a intrat în vigoare cu privire la corectarea unei astfel de erori.

Erorile cadastrale pot fi contestate și corectate pe cale administrativă sau în instanță. Cele mai frecvente cazuri de supraestimare a valorii cadastrale

1. Indicatorul specific al valorii cadastrale pentru un anumit tip de folosință permisă este supraestimat, sau tipul de folosință permis este incorect determinat.

Acest lucru se poate întâmpla în cazul unei erori tehnice sau cadastrale, când în acte este indicat incorect indicatorul specific al valorii cadastrale, ceea ce nu corespunde cu cel efectiv. Deci, de exemplu, dacă în locul indicatorului specific pentru un teren cu tipul de utilizare permis prevăzut pentru „pentru amplasarea clădirilor industriale și administrative” este stabilit indicatorul „pentru amplasarea birourilor”, atunci valoarea acestuia va fi supraestimat de aproape 3 ori.

Dacă șantierul este construit și pe acesta se află o clădire sau o altă structură, atunci scopul său poate fi determinat prin înscrierea în pașaportul tehnic pentru această proprietate. Pentru a corecta eroarea, trebuie să depuneți o cerere la autoritatea teritorială înregistrare cadastrală... Dacă refuză să corecteze eroarea, puteți merge în instanță.

2. Valoarea cadastrală depăşeşte valoarea sa de piaţă.

În acest caz, ar trebui să ne ghidăm după Rezoluția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, conform căreia valoarea cadastrală a unui teren ar trebui să fie recunoscută ca fiind egală cu valoarea sa de piață din momentul în care este determinată valoarea sa de piață. Puteți determina valoarea de piață a site-ului contactând un evaluator independent. Pe baza raportului său, valoarea cadastrală a terenului poate fi restabilită în instanță în cuantumul valorii sale de piață.

În cazul în care valoarea cadastrală a unui teren a fost determinată după data de 22 iulie 2010 și s-a dovedit a fi supraevaluată, atunci este posibilă contestarea acesteia fără instanță prin adresarea unei comisii de specialitate în termen de șase luni de la momentul transmiterii informațiilor din valoarea cadastrală a fost înscrisă în cadastrul imobiliar de stat.

Comisia poate revizui valoarea cadastrală a unui teren în două cazuri:

când se dovedește că evaluarea cadastrală a fost efectuată pe baza unor informații inexacte;

dacă există o opinie a unui evaluator independent cu privire la determinarea valorii de piață a unui teren.

Comisia de specialitate examinează cererea în termen de o lună calendaristică.

Dacă nu există valoare cadastrală Cu toate acestea, în practică, uneori nu exista evaluare cadastrala a terenului... Apare o întrebare firească: Ar trebui plătit impozitul pe teren și, dacă da, cum va fi calculat?

Ministerul de Finanțe al Rusiei într-o scrisoare din 06.06.2006 N 03-06-02-02 / 75 a identificat trei situații posibile:

Rezultatele evaluării cadastrale de stat a terenurilor de la 1 ianuarie a anului calendaristic nu au fost aprobate în modul prescris până la 1 martie a acestui an;

Rezultatele evaluării cadastrale de stat a terenurilor de la 1 ianuarie a anului calendaristic au fost aprobate până la 1 martie a acestui an, însă procedura de aducere la cunoştinţa contribuabililor a valorii cadastrale de către administraţiile locale nu a fost stabilită;

Valoarea cadastrală a terenului a fost determinată, dar nu a fost adusă la cunoştinţa organizaţiei în modul prescris.

Totodată, în practică, există și următorul punct de vedere: dacă nu s-a stabilit valoarea cadastrală a amplasamentului, în scopuri fiscale, trebuie să se aplice prețul standard al terenului (Rezoluția Prezidiului Supremului). Curtea de Arbitraj a Federației Ruse din 23.07.2009 N 54, din 09.12.2008 N 6113/08 în cauza N A76 -31125 / 2006-47-1226 / 31, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 05/07/ 2008 în cazul N A56-18358 / 2007; Scrisori ale Ministerului de Finanțe al Rusiei din 13.08.2009 N 03-05-04-02 / 55, din 12.08.2009 N 03-05-05-02 / 48).

Deci, pe baza celor de mai sus, putem concluziona: în ciuda ambiguității de interpretare a legislației funciare, poziția legiuitorului și a autorităților de reglementare este lipsită de ambiguitate: baza de impozitare a impozitului pe teren se determină pe baza valorii cadastrale a terenului. , care depășește adesea valoarea de piață. Această problemă ar putea fi rezolvată prin fixarea următoarei reguli la nivel legislativ: dacă valoarea cadastrală a unui teren este aprobată peste valoarea de piață, aceasta din urmă ar trebui aplicată la calculul impozitului pe teren. Dar până acum, din păcate, nu există astfel de reguli, iar o contestație împotriva valorii cadastrale a unui teren este posibilă numai în ceea ce privește contestarea unui act normativ care îl stabilește, cu condiția ca autoritatea executivă a entității constitutive a Federației Ruse să fi încălcat procedura de luare a deciziei în această problemă sau tipul de teren a fost incorect determinată. Totodată, instanțele resping argumentul privind o diferență semnificativă între valoarea de piață și valoarea cadastrală a terenului.

În ce cazuri pot fi contestate rezultatele determinării valorii cadastrale?

Motivele de contestare a rezultatelor determinării valorii cadastrale sunt:

1. Inexactitatea informațiilor despre proprietatea utilizată la determinarea valorii sale cadastrale;

2. Stabilirea valorii de piata a obiectului imobiliar de la data la care a fost stabilita valoarea cadastrala a acestuia.

Practic, cetățenii contestă evaluarea în cazul în care valoarea cadastrală rezultată li se pare exagerată. Într-adevăr, în acest caz, cuantumul impozitului pe teren devine mai mare. Există însă și proprietari care depun plângeri că proprietatea lor, în opinia lor, a fost subestimată.

Într-adevăr, se poate face fără instanță contactând o comisie specială interdepartamentală la Rosreestr. Acest grup de lucru ia în considerare în mod continuu cererile care contestă rezultatele evaluării valorii cadastrale. Posibilitatea contestării rezultatelor determinării valorii cadastrale în comisii pentru examinarea litigiilor privind rezultatele determinării valorii cadastrale este prevăzută de Legea federală din 29 iulie 1998, nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (articolul 24.19) și procedura de creare și funcționare a comisiei de soluționare a litigiilor privind rezultatele determinării valorii cadastrale, aprobată prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 04.03.2012 nr. 263.

Dar există o nuanță - se poate soluționa cauza fără un proces, prin comisie este posibilă doar în termen de șase luni din momentul în care valoarea valorii este înscrisă în cadastrul imobiliar de stat. Atunci doar instanța va ajuta.

Cu toate acestea, cetățenii au dreptul de a se adresa instanței cu pretenții privind revizuirea valorii cadastrale a unui teren, ocolind contestația la comisie cu cerințele relevante, din moment ce procedura extrajudiciară de examinare a litigiilor privind rezultatele o evaluare cadastrală nu este o procedură preliminară obligatorie în procedura de reducere a valorii cadastrale a terenului. Este reglementat de capitolul 3.1 din Legea federală din 29 iulie 1998, nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”.

Ce proceduri ar trebui să preceadă depunerea în instanță?

Pentru a reduce valoarea cadastrală a unui anumit teren prin instanță, la declarația de revendicare este atașat un raport al unui evaluator independent cu privire la valoarea de piață a unui anumit teren.

Legislația prevede dreptul solicitantului de a dispune în mod independent o evaluare individuală a proprietății și, pe baza raportului de evaluare relevant, să stabilească valoarea cadastrală în suma specificată în acest raport de evaluare.

Prin urmare, înainte de aceasta, este necesar să se efectueze o evaluare individuală a pieței proprietății și să se întocmească un raport corespunzător. Acest lucru este realizat numai de evaluatori independenți care sunt membri ai organizațiilor de evaluatori de autoreglementare.

Valoarea obținută ca urmare a unei evaluări individuale de piață poate diferi semnificativ de valoarea cadastrală contestată.

De menționat că atunci când este contestată pe baza stabilirii valorii sale de piață în raport cu un obiect imobiliar, valoarea cadastrală nu este de fapt contestată, ci se stabilește una nouă pe baza rezultatelor unei evaluări individuale de piață a imobilului. obiect.

[Codul fiscal al Federației Ruse] [Capitolul 31] [Articolul 389]

1. Obiectul impozitării îl constituie terenurile situate în cadrul unei entități municipale (orașe federale Moscova și Sankt Petersburg), pe teritoriul cărora a fost introdus impozitul.

2. Nu sunt recunoscute ca obiecte de impozitare:

1) terenuri retrase din circulație în conformitate cu legislația Federației Ruse;

2) terenuri limitate în circulație în conformitate cu legislația Federației Ruse, care sunt ocupate de obiecte deosebit de valoroase din patrimoniul cultural al popoarelor Federației Ruse, obiecte incluse în Lista Patrimoniului Mondial, rezerve istorice și culturale, obiecte a patrimoniului arheologic;

3) a devenit invalid;

4) parcele de teren din componența terenurilor forestiere;

5) terenuri restricționate în circulație în conformitate cu legislația Federației Ruse, ocupate de corpuri de apă deținute de stat ca parte a fondului de apă.

În curs analiză economică activităţile economice şi financiare trebuie să se ocupe constant de sistemul de indicatori. Indicatori economici ¾ acestea sunt micromodele de fenomene economice. Reflectând dinamica și contradicțiile proceselor în desfășurare, acestea sunt supuse schimbărilor și fluctuațiilor și se pot apropia sau îndepărta de scopul lor principal.¾ măsurarea şi evaluarea esenţei unui fenomen economic. Prin urmare, analistul trebuie să țină cont întotdeauna de scopul și obiectivele studiului și să folosească indicatori pentru a descrie și evalua aspecte specifice ale activităților organizației.

Activitati economice si financiare organizare măsurată printr-o varietate de indicatori economici care pot fi rezumați într-un sistem specific, împărțind după anumite criterii:

a) cost și ¾ naturale în funcție de contoarele de bază;

b) cantitativ și calitativ ¾ în funcție de ce latură a fenomenelor, operațiunilor și proceselor se măsoară;

c) volumetrice și specifice ¾ în funcţie de utilizarea indicatorilor individuali sau a raporturilor acestora.

Indicatori de cost sunt în prezent printre cele mai comune. Utilizarea indicatorilor de valoare rezultă din prezența în economie a producției de mărfuri și a circulației mărfurilor, a relațiilor marfă-bani. În termeni monetari, ele sunt exprimate în mod natural angro și vânzări cu amănuntul , cheltuieli recurs, profit ... Contorul monetar (valoric) rezultă din esența economică a categoriilor enumerate.

Indicatori naturali sunt utilizate în planificarea și practica contabilă și analitică a organizațiilor din toate industriile. Sunt necesare în special pentru a controla siguranța proprietății, utilizarea rațională material și resurselor de muncă .

În organizații, bunurile sunt luate în considerare și analizate nu numai în valoare, ci și în natură (de către sortiment în conformitate cu cele stabilite nomenclatură ). Din punct de vedere fizic, controlul se realizează și asupra implementării contractelor de furnizare de către producători bunuri .

Indicatori cantitativi la analiză se înţeleg cele care exprimă certitudinea cantitativă a fenomenelor şi pot fi obţinute prin contabilitate directă. Indicatorii cantitativi sunt utilizați pentru a exprima valori absolute și relative care caracterizează volumul producției și vânzărilor de produse, structura acestuia și alte aspecte ale activității organizațiilor. Indicatorii cantitativi pot fi exprimați atât în ​​valoare, cât și în termeni fizici. Deci, indicatorii cantitativi sunt:

¾ volumul produselor vândute în ruble;

¾ producția în kilograme, metri, litri;

¾ volumul vânzărilor angro pentru un anumit grup de produse în ruble și în termeni fizici;

¾ vânzări cu amănuntul în ruble.

Indicatori calitativi determina calitatile, semnele si caracteristicile interne ale fenomenelor studiate. Acești indicatori sunt utilizați pentru a evalua produsele fabricate, conformitatea acestora cu cerințele stabilite (standarde, specificații, mostre), pentru a evalua eficiența economică a forței de muncă și a materialelor. cheltuieli , precum și investiții financiare.

Indicatorii care caracterizează calitatea muncii organizațiilor capătă acum o importanță deosebită. Indicatorii calitativi ai activității organizațiilor includ următorii:

¾ indicatori care caracterizează ritm vânzări;

¾ îndeplinirea planului de vânzări pentru o anumită structură de mărfuri (ținând cont de sortimentul intragrup);

¾ satisfacție deplină cerere consumatori (nu există cazuri de cerere nesatisfăcută);

¾ studiul cererii și prognozarea acesteia (în legătură cu fenomenele de sezonalitate, modificări ale gusturilor consumatorilor, schimbări ale modei, propunerea de noi produse de către producători, organizații de design și modelare);

¾ acceptarea completă sau selectivă a mărfurilor din punct de vedere calitativ, împiedicând vânzarea mărfurilor incomplete, de calitate scăzută și substandard (fără pretenții din partea cumpărătorilor pentru calitatea scăzută a mărfurilor vândute);

¾ respectarea cerințelor de supraveghere sanitară (în special în comerțul alimentar) etc.

Fenomenele și procesele economice conțin de obicei atât factori cantitativi, cât și calitativi. Sarcina economistului se rezumă adesea la necesitatea de a izola și măsura impactul unuia sau celuilalt.

O creștere a volumului producției de bunuri poate apărea, de exemplu, prin creșterea numărului de lucrători (indicator cantitativ) și prin creșterea productivitatea muncii (indicator calitativ). Volumul produselor comercializabile poate crește ca urmare atât a creșterii producției a numărului de produse, cât și a creșterii proporției de produse premium din acestea.

Indicatori de volum reprezintă reflectarea primară a fenomenelor și proceselor economice studiate în ceea ce privește volumul, compoziția acestora etc. Valoarea vânzărilor cu ridicata și cu amănuntul, capital de lucru , Costuri de distribuție, sursa de venit ¾ toate acestea sunt indicatori volumetrici.

Fenomenele și procesele economice sunt de obicei exprimate în absolută şi relativă indicatori. Indicatorul absolut caracterizează dimensiunile cantitative ale fenomenului, indiferent de mărimea altor fenomene. Indicatorii relativi reflectă raportul dintre amploarea fenomenului studiat cu amploarea altor fenomene sau cu amploarea acestui fenomen, dar luate pentru o perioadă diferită de timp. Indicatorul relativ se obține prin împărțirea unei valori la alta.

Valorile relative sunt coeficientul împărțirii unui număr absolut la altul. Deci, dacă împărțiți valoarea curentă a indicatorului la cea de bază, puteți obține o relație simplă, numită adesea coeficient și arătând de câte ori primul număr este mai mare decât al doilea. Înmulțind coeficientul cu 100, obținem procentul.

Un exemplu de valori relative sunt interes (calculat pentru a caracteriza implementarea planului, modificări ale indicatorului de la începutul până la sfârșitul perioadei), greutăți specifice (pentru a studia structura indicatorilor), coeficienți (calculați pentru caracteristici, de exemplu, cifra de afaceri a capitalului de lucru etc.), indici (folosit pentru a caracteriza rata de crestere vânzări, modificări preturi , productivitatea muncii etc.).

Indicatori specifici sunt relative, derivate din indicatorii volumetrici corespunzători. Pot fi luați în considerare indicatori specifici: producția per angajat, stocul în zile de cifră de afaceri, nivelul costurilor pe o rublă de vânzări etc. Alte valori relative care caracterizează implementarea planului, structura, dinamica și intensitatea dezvoltării sunt pe scară largă. utilizate în calculele economice.

Indicator de structură (gravitatea specifică) ¾ ponderea relativă a elementului constitutiv în suma totală (Tabelul 2.1).

Tabelul 2.1

Un exemplu de calcul al greutății specifice

Câștig absolut ¾ este diferența dintre valorile ulterioare și anterioare ale indicatorului (lanțului) sau valoarea inițială (de bază). Lanț absolut creştere caracterizează schimbarea secvențială a indicatorilor și creșterea absolută de bază¾ modificarea pe bază cumulativă. Creșterea absolută arată câte unități absolute s-a schimbat nivelul dat în comparație cu:

a) cu nivelul anterior cu metoda lanțului;

b) cu un nivel iniţial cu metoda de bază.

Există o relație între lanț și câștig absolut de bază ¾ suma incrementelor în lanț dă incrementul absolut de bază corespunzător. Pentru întreaga perioadă descrisă de serie, creșterea absolută va fi exprimată ca diferență între ultimul și primul nivel al seriei. Creșterea absolută poate fi fie pozitivă, fie negativă și trebuie să aibă în mod necesar unități de măsură și dimensiune.

Ratele de creștere și câștig, care caracterizează dinamica modificărilor indicatorului, sunt, de asemenea, indicatori relativi.

Rata de crestere¾ acesta este raportul dintre valoarea ulterioară a indicatorului și cea precedentă (rate de creștere în lanț) sau una constantă luată ca bază de comparație (rate de creștere de bază).

Metoda lanțului caracterizează o schimbare secvențială, iar metoda de bază ¾ modificarea pe bază cumulativă. Există o relație între ratele de creștere în lanț și de bază¾ produsul ratelor de creștere a lanțului dă rata de creștere de bază corespunzătoare. Rata de creștere poate fi exprimată în rapoarte sau procente.

Rata de cresterearată procentul modificărilor la acest nivel în comparație cu:

a) cu nivelul anterior al rândului cu metoda lanțului;

b) cu nivelul de bază, inițial al seriei cu metoda de bază.

Rata de creștere este de obicei exprimată ca procent și arată câte procente au crescut (+ ) sau a scăzut (- ) nivelul actual comparativ cu precedentul (linia de bază).

Un exemplu de calcul al creșterii, ratei de creștere și ratei de creștere este dat în tabel. 2.2.

Tabelul 2.2

Un exemplu de calcul al creșterii și al câștigului

Un indicator relativ important este, de asemenea, mărimea relativă a coordonării ¾ raportul dintre părțile unui întreg între ele. Un exemplu este raportul în pasivul bilanţului organizaţiei proprii și capital împrumutat .

Trebuie remarcat faptul că, pe lângă valorile absolute și relative în analiza activității economice, valori medii ... Ele sunt utilizate pentru caracterizarea generalizată a unui grup de fenomene omogene din punct de vedere al unui criteriu cantitativ, adică caracterizează întregul grup de obiecte cu un număr.

Valorile medii ar trebui utilizate numai atunci când se studiază și se generalizează caracteristicile populațiilor de masă, omogene calitativ. Este destul de rezonabil să folosiți indicatori precum , in medie stoc bunuri etc. Dacă se încalcă omogenitatea calitativă a populației studiate, este imposibil să se opereze cu valori medii, deoarece acestea pot ascunde deficiențe semnificative în muncă. organizare ... Prin urmare, odată cu utilizarea mediilor, este necesar să se analizeze indicatorii din care sunt alcătuiți.

Fiecare dintre indicatorii discutați mai sus are o anumită semnificație și semnificație pentru monitorizare și analiză. Deci, dacă acești indicatori sunt luați în considerare separat, se dovedește că unii dintre ei suferă de anumite limitări. Dar analiză economică presupune o utilizare complexă, sistematică a indicatorilor. Numai în această condiție este posibilă investigarea cuprinzătoare și obiectivă activitate economică organizații în ansamblu într-un anumit domeniu.