Как заработать на своем доме? Способы распределения свободных средств на нужды тсж Делаем деньги на фасаде и на подвале

• С чего начать
• Сколько можно заработать

Большинство ЖКХ крайне не эффективны в условиях современного рынка, при этом они продолжают брать деньги у жильцов многоэтажек, оказывая несуществующие услуги. В некоторых случаях имеют место управленческие проблемы, невыполнение обязательств, и прочее. Что показывает кризис в этой области. Проблему можно довольно просто решить, причем заработав на этом, организовав ТСЖ (Товарищество собственников жилья).

В сфере ЖКХ сосредоточено около 30% от всего количества государственных фондов, потребляющих до 20% энергоресурсов страны. Показательным является наличие положительного сальдо финансовой деятельности государственных и частных предприятий в почти 30 субъектах РФ.

Поэтому перспектива реализации этой идеи, при правильном ведении деятельности, будет довольно высока. Преимуществом бизнеса является стабильный доход, в том числе и во время финансового кризиса. Несмотря на достаточно большое количество организаций и денежных потоков, которые фигурируют в данной отрасли, управляющие жилищными компаниями не ощущают высокой конкуренции на этом рынке.

С чего начать

Начинающему предпринимателю, который намерен создать собственную управляющую компанию,прежде всего нужно выбрать стратегию развития, с учетом географической ситуации. Сделать это можно одним из двух способов: договориться с жильцами самому либо выиграть соответствующий конкурсный лот на торгах.

Первый вариант предполагает, что выбор способа управления домом осуществляется жильцами. Согласных должно быть не менее 50% собственников жилья.

Чтобы выиграть конкурсный лот, необходимо принять участие в открытых торгах. Их организовывает администрация в отношении тех домов, жильцы которых не определились с этим вопросом самостоятельно.

Еще одним способом является передача здания дочерней управляющей компании застройщика сразу после ввода дома в эксплуатацию. Такой вариант развития подойдет для крупного бизнеса и требует серьезных начальных капиталовложений.

Пошаговый план открытия управляющей жилищной компании

Реализация бизнеса предполагает следующий порядок действий:

• составление организационного и производственного бизнес планов;
• заключение договоров с жильцами, принятие технической и нормативной документации;
• набор персонала;
• регистрация компании в организационно-правовой форме, ИП либо ООО;
• получение лицензии на возможность организации управляющей компании, а также на ведение ее деятельности;
• заключение договоров с поставщиками услуг;
• создание интернет сайта с подробным описанием услуг и обратной связью с жильцами.

Организовывая подобный бизнес, необходимо помнить, что основное в этом деле – это качество обслуживания. Все жильцы, обслуживаемые вашей компанией, должны иметь доступ к информации о том, куда и на что конкретно расходуются денежные средства. Лучше, если для этих целей будет создан интернет сайт с возможностью мониторить информацию в режиме онлайн.

Сколько можно заработать

Заработок на ведении такого бизнеса может составлять на первых этапах деятельности – от 50 тысяч рублей чистой прибыли. При этом оборотный капитал управляющей компании состоит из двух основных пунктов: оплата за услуги содержания, а также выполнение текущего ремонта. Повысить стоимость услуг не так просто, поскольку они согласовываются с жильцами. Вполне логично, что для того, чтобы увеличить прибыль, необходимо набрать большее количество клиентов. Кроме того, есть и дополнительные каналы заработка:

• прибыль от эффективного проведения обслуживающих работ;
• аренда нежилых помещений, организация магазинов и рекламных площадок;
• предоставление вторичных услуг жильцам домов, таких как платный паркинг, охрана и т.д., а также введение комиссии за операционную деятельность;
• расширение количества обслуживаемых домов за счет более привлекательных условий сотрудничества и эффективного маркетинга. Сюда также относится поиск и привлечение новых партнеров, способных предложить интересные услуги по разумным ценам;
• тарифы, учитывающие проведение ремонтных работ внутри квартиры собственника;
• внедрение энергоэффективных технологий, позволяющих более экономно расходовать ресурсы;
• заключение тарифных договоров на оптовых условиях;
• возможность получения дотаций от государства на предоставление определенного перечня услуг;
• проведение некоторой части работ по договору через собственные организации.

С учетом дополнительного заработка, ваша чистая итоговая прибыль будет превышать 200 тысяч рублей от обслуживания 5 домов.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

Для реализации бизнеса собственной управляющей ЖКХ компании, потребуются серьезные стартовые инвестиции. В некоторых регионах они могут достигать 3 и более миллиона рублей. Основные затраты связаны со следующими пунктами:

• аренда и ремонт технических помещений;
• содержание и оплата услуг ремонтников;
• закупка оборудования, оргтехники и инвентаря;
• формирование фонда заработной платы персонала (директор, заместитель, экономист, дворники и уборщицы);
• оплата налогов.

Помимо этого, обязательно необходимо получить специальную государственную лицензию по управлению компанией. Ее стоимость составляет от 30 до 40 тысяч рублей в зависимости от региона.

Какой ОКВЭД указать при регистрации бизнеса управляющей жилищной компании

Для регистрации управляющей жилищной компании необходимо оформить ИП или ООО с обязательным указанием кодов ОКВЭД, соответствующих выбранной деятельности. При этом, наиболее подходящими являются коды ОКВЭД 2 раздел L: деятельность по операциям с недвижимым имуществом, а именно: код 68.3: операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

Какие документы нужны для открытия

Для ведения бизнеса управляющей компанией необходимо прежде всего оформить свое предприятие в организационно-правовой форме. Это может быть как индивидуальный предприниматель, так и общество с ограниченной ответственностью. В любом случае необходимо предварительно стать на учет в налоговый и пенсионный фонды, а также предоставить такие документы:

• паспорт;
• копия ИНН кода;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• нотариально заверенное заявление о регистрации с указанием нужных кодов ОКВЭД;
• коллективный договор, в котором прописываются обязанности, а также правила выхода из бизнеса каждого из соучредителей.

После получения юридического статуса вашей компании, для официального открытия понадобится собрать и предоставить еще один список документов:

• заявление о гос. регистрации, написанное по форме Р11001;
• утвержденное решение о создании компании;
• внутренний устав и учредительный договор (в случае нескольких соучредителей бизнеса и открытия ООО);
• должностной приказ о вступлении на исполняемую должность директора учреждения.

Какую систему налогообложения выбрать для регистрации бизнеса управляющей жилищной компании

Для ведения деятельности подойдет упрощенная система налогообложения.

Нужно ли разрешение для открытия управляющей жилищной компании

Чтобы организовать бизнес, необходимо получить большое количество разрешений, среди которых обязательное лицензирование компаний по управлению. Ее выдает Госжилинспекция, притом в каждом отдельном регионе РФ утверждается свой порядок ее получения, как и список необходимых для этого документов. Выдается она без определенного срока деятельности, т.е. бессрочно, но действует лишь в одном регионе по месту получения.

При этом руководителю предприятия необходимо иметь квалификационный аттестат на право управления МКД. Размер государственной пошлины за получение лицензии – от 30 тысяч рублей, а срок рассмотрения и выдачи – до 45 суток. Помимо этого, потребуется заключить договора с жильцами и поставщиками услуг. Для ведения деятельности в помещении, в котором работают люди, нужно получить разрешения от санитарно-эпидемиологической службы и сотрудников пожарного надзора.

Технология ведения деятельности

Управляющая компания – это организация, которая берет на себя обязанности по санитарно-техническому обслуживанию и содержанию многоквартирных домов, заключая договор с их жильцами. При этом, вам также нужно выступать в роли посредника между потребителями и поставщиками коммунальных ресурсов. К явным плюсам деятельности является возможность самостоятельного ведения расчета потребления этих ресурсов, выставляя жителям квитанции об оплате. Можно также выбрать вариант заключения договора с одним из расчетных центров.

Оплату за предоставляемые услуги можно разделить на два совершенно разных и независимых денежных потока: деньги, которые перечисляются поставщику за предоставление услуг и те, которые перечисляются управляющей компании на содержание и ремонт мест общего пользования.

Средства для поставщиков услуг, как правило, собираются с жителей домов, а тарифы устанавливаются государством, поэтому от вашей фирмы зависеть не будут. Сюда также можно отнести проведение ремонтных работ, которые проходят через региональные фонды. Ваша компания при этом также будет получать деньги, во временное пользование, часть из которых составит чистую прибыль от ведения деятельности.

Деньги, которые идут на содержание и ремонт мест общего пользования. Они поступают непосредственно управляющей компании. В список этих работ включены: обеспечение стабильного функционирования инженерных коммуникаций, поддержка чистоты и освещенности мест общего пользования, благоустройство территории и т.д. Стоимость этих услуг устанавливается на общем собрании.

При ведении деятельности можно столкнуться с проблемой задолженности жильцов. Решить ее можно лишь через суд, что не всегда эффективно и может тянуться месяцами.

В курском ТСЖ "Хуторянка" уже несколько месяцев длится скандал. Один из жильцов, который входит в состав правления, захотел разобраться в работе руководства: выяснить, куда и почему тратятся деньги собственников. Однако ответов на свои вопросы от председателя так и не получил. Тот же, в свою очередь, подчеркивает, что действует в рамках закона и за "каждую купленную лампочку" отчитываться перед владельцами не должен, а конфликт только вредит интересам жильцов. Между тем сами собственники квартир занимать чью-либо сторону не намерены, им хочется, чтобы все "осталось так, как есть".

Сторона первая...

О том, что в ТСЖ назрел конфликт, заявил член его правления Иван Жуков.

В ТСЖ "Хуторянка" входит два дома: 12в - тот, в котором живу я, и 12б - где живет председатель. Когда наше ТСЖ только образовывалось, я сам рекомендовал Олега Бурлако на этот пост, - рассказывает Иван Жуков. Сначала работа главы ТСЖ его устраивала, но потом отношение изменилось.

Он стал все сооружения переносить от своего дома к нашему, - вспоминает Иван Жуков. - Детские качели, карусели... Потому что здесь у нас хорошая зеленая зона - я сам сажал эти деревья. И мы, в принципе, не были против. На эту площадку пошли дети не только из наших домов. Но по вечерам здесь стали собираться пьяные компании. Зачем нам это надо? К тому же, решение о переносе площадки не принималось членами правления, так же, как и расширение парковки для автомобилей. Газоны сократили, выделили места для машин. И еще: Бурлако купил и газонокосилку, и снегоуборочную технику, ни у кого не спрашивая. Мы, члены правления, даже не знаем о том, куда и сколько денег тратится.

Претензий к деятельности председателя у Ивана Жукова масса. К примеру, дома начали огораживать забором, а потом стали делать ремонт в том подъезде, где живет сам Иван Федосеевич, но сделали, по его мнению, - ужасно: покрасили и побелили стены только на первом, последнем и еще нескольких этажах, включая и тот, где живет сам Жуков. Он же и возмутился: деньги за содержание и ремонт жилья платят все, а пришлось еще и доплачивать: ТСЖ собирало с людей деньги. Еще один спорный вопрос между членами правления - это подвальные помещения. Они сдаются в аренду.

Но мы не знаем, куда идут деньги этих арендаторов, - отмечает Жуков.

Ну и самое главное - Иван Жуков требует подробного отчета о том, куда уходят средства. Поэтому он и еще несколько жителей написали председателю ТСЖ. Сославшись на постановление правительства РФ от 15 мая 2013 года "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", они попросили "предоставить информацию о расходовании финансовых средств за последние три года, поступивших на ремонт и содержание жилья".

"Просим Вас обосновать все расходы согласно каких-либо решений собрания, правления ТСЖ", - говорится в письме, направленном Олегу Бурлако. Однако в ответ на него председатель попросил жильцов написать ему еще один раз, но уже сформулировав требования "согласно действующим нормативным актам".

Еще одно письмо ушло в прокуратуру области. В нем жители дома 12в попросили "повлиять на абсурдные действия председателя", который "ни по одному вопросу не опирается на избранное Правление. Расходование средств ведется бесконтрольно и без ведома Правления. Работа не планируется. Неизвестно, есть ли отдельные лицевые счета на каждый дом. Правление не утверждало ни одного трудового соглашения на проведение тех или иных работ".

Но вместо того, чтобы ответить на наши вопросы, - рассказывает Иван Жуков, - на обратной стороне квитанции председатель, обращаясь к жильцам, написал, что я хочу "разделить ТСЖ", которое прекрасно работает.

...И вторая

Сам Олег Бурлако на все претензии, изложенные в письмах Жукова и жильцов, отвечает сдержанно.

Я знаю, что я работаю по закону. Когда я стал председателем ТСЖ, пришлось ремонтировать крышу и отрегулировать отопление в том же доме 12в, где живет Иван Жуков. Если бы вы знали, сколько работы пришлось сделать, чтобы люди стали жить здесь нормально! - восклицает Олег Бурлако.

На первом этаже чисто, а выше - разруха

По его словам, он всегда старался сделать как лучше:

Ту же косилку я купил, потому что территория большая, косой многого не сделаешь. И технику для уборки снега. Да и что это - плохо, что ли? Если у нас во дворе будет чисто. Вот зима какая выдалась - без этого бы мы снег долго не разгребли!

Олег Бурлако тоже возмущен поведением члена правления.

Я не обязан отчитываться за каждую купленную лампочку, - говорит он. - Думаю, что тот человек затеял спор из-за своих амбиций. И честно говоря, я уже устал встречать работников прокуратуры, жилищной инспекции и отвечать на их вопросы. И поэтому написал письмо в Москву.

"На сегодняшний день в квартирах на 80 процентов заменены трубы горячей и холодной воды, - пишет председатель ТСЖ. - Отремонтированы первые и последние этажи подъездов, а также некоторые другие этажи, кто добровольно согласился сдать символическую плату за ремонт. Состояние крыш удовлетворительное. На все потребляемые ресурсы установлены общедомовые счетчики. За четыре года моего правления ни одна квартира не осталась наедине со своей бытовой проблемой", - рассказывает Бурлако в письме о своей работе и после пишет о конфликте: "Иван Федосеевич ходит по квартирам, уверяя всех жителей в том, что председатель ТСЖ ворует, хотя инициированная им проверка в Жилищной инспекции нарушений, связанных с хищениями, не обнаружила. По сути дела, Жуков И. Ф. парализовал работу ТСЖ, заморозив начатое строительство забора возле домов, строительство качелей и беседки над песочницей по просьбе жительниц с детьми, что было утверждено на правлении ТСЖ".

А что жильцы?

Впрочем, на территории ТСЖ пока не видно, что его руководство может решить любую задачу. Трава во дворе такой высоты, что начинаешь сомневаться: есть ли здесь косилка. Возле небольших подвальных окон - мусор и битое стекло. Отремонтирован подъезд очень странно: на первом этаже чисто, а выше - разруха и разрисованные маркерами стены. Тем временем срок полномочий правления ТСЖ "Хуторянка" истек, состоялось отчетно-выборное собрание. Однако его участники "революций" не захотели.

На него пришли далеко не все жильцы, - признает Бурлако. - Это была пятница, в городе праздновали выпускные вечера. Кто-то был с детьми-выпускниками, кто-то уезжал на дачу или в деревню. В общем, приняли участие примерно треть собственников. Но все они сказали, что работой ТСЖ довольны.

На этом собрании Иван Жуков предложил провести аудиторскую проверку. Но от нее отказались, сославшись на то, что за эту работу ТСЖ, а значит, самим жильцам придется потратить деньги.

Людей было очень мало, и поэтому выборы нового председателя будут проводиться заочным голосованием, - сетует Жуков.

Мы решили, что надо учесть мнение всех собственников при выборе нового председателя, - комментирует Бурлако.

А согласья так и нет.

Самые передовые ТСЖ научились зарабатывать на общей собственности многоквартирного дома: на чердачных и подвальных помещениях, фасадах и крышах домов. Еще можно так использовать энергосберегающие технологии, что экономия за отопительный сезон достигает 360 тыс. руб. А идут эти средства на нужды родного дома.

Делаем деньги на фасаде и на подвале

Зарабатывать на многоквартирном доме могут собственники как жилых, так и нежилых помещений. А ТСЖ (товарищество собственников жилья), являясь юридическим лицом, действует в этом случае в качестве представителя собственников. Но решение в любом случае остается именно за последними. «Зарабатывать можно, распоряжаясь общим имуществом многоквартирного дома. К нему (согласно ст. 36 Жилищного кодекса) относятся чердачные и подвальные помещения, крыши и фасады, придомовая территория (если она прошла процесс межевания, получила кадастровый номер и была оформлена в общую собственность)», - говорит юрисконсульт Нижегородской ассоциации ТСЖ Мария Пургина. Проще ситуация обстоит с новостройками, так как в этом случае дома чаще всего строятся на территории, которая уже имеет кадастровый номер. Тогда собственники могут сдавать данную территорию в аренду, например, под мини-маркеты и магазины «у дома». Можно размещать рекламу на фасаде или крыше. Еще одна статья заработка - ресурсосберегающие технологии.

Сэкономим на любые прихоти

Чтобы распоряжаться имуществом многоквартирного дома, требуется общее собрание не только членов ТСЖ, но и всех собственников. Мероприятие должно посетить не менее 50% собственников помещений в многоквартирном доме (напомним: жилых и нежилых). А чтобы принять окончательное решение по вопросу сдачи общего имущества в аренду, требуется 2/3 голосов всех собственников помещения. Если это продажа, отчуждение общей части имущества (например, продажа подвального помещения под офис или магазин), то нужно согласие уже всех собственников.

ТСЖ или управляющая компания имеет возможность зарабатывать, предоставляя услуги собственникам помещений. Например, тенденция последнего времени для Нижнего Новгорода - это строительство домов-отелей (такой комплекс должен вырасти с легкой руки компании «Стриот» у парка Кулибина), когда житель, позвонив по многоканальному телефону, может воспользоваться услугами прачечной, няни, уборщицы или гувернантки. «ТСЖ или управляющая компания может также предложить собственнику заменить окна, оборудование внутри квартиры, поменять розетки и т. д. На этих услугах также можно зарабатывать. Но для нашего города это скорее новшество, нежели традиция», - поясняет Пургина.

Еще одна заметная тенденция - ТСЖ активно зарабатывают на рекламе, размещенной на фасадах домов. Особенно это распространено в центре Нижнего Новгорода. Квадратный метр растяжки в Нижегородском районе (центр) стоит в среднем 800 руб. Куда же идут вырученные средства? На уставные нужды ТСЖ: это оплата ресурсоснабжающим структурам, снижение тарифов на содержание и ремонт общего имущества. Средства можно держать в уставных фондах, например, для устранения аварийных ситуаций. А еще деньги пригодятся, чтобы нанять уборщицу, которая будет следить за чистотой подъездов, или дворника, или няню, или специалиста по выгулу собак. В общем, любой каприз за ваши деньги!

360 тыс. руб. - за одну зиму

Председатель правления товарищества собственников жилья «Печеры» Виктор Горбунов продемонстрировал нам, как можно заработать приличные суммы денег и направить их на обустройство своего же жилища. «В каждом подъезде в нашем доме в спальном районе Верхние Печеры установлены не обычные светильники, а светильники в виде торшеров. Для освещения подъездов мы решили использовать небольшие оптико-акустические электронные устройства (размером с треть спичечного коробка), которые можно монтировать как на существующие светильники, так и покупать совместно с ними. При уменьшении освещенности либо при появлении любых звуков лампочка включается самостоятельно, - рассказывает Горбунов. - Их монтаж не требует большой квалификации, поэтому мы установили устройства бесплатно, прибегнув к помощи нашего электрика. После установки устройств (в июле) за август месяц мы уже ощутили весомую экономию - 2 тыс. руб. за электроэнергию в местах общего пользования». В сентябре эта сумма составила уже 2,8 тыс. руб. Всего точек по установке новых электронных устройств было порядка 120. Это технические этажи, техническое подполье, лестничные площадки четырехподъездного десятиэтажного дома.

Еще одно существенное преимущество таких устройств заключается в экономии на покупке самих лампочек. Обычные лампы накаливания приходится менять по 60 (!) штук каждый месяц. «Сейчас мы меняем порядка 6-8 лампочек в месяц. Дело в том, что при включении обычных ламп происходит мгновенная мощнейшая подача напряжения. Электронные устройства гасят этот удар и плавно включают лампу. В среднем 55 ламп в месяц по 8,7 руб. - это дополнительная экономия порядка 480 руб.», - пояснил Виктор Горбунов.

Если посмотреть квитанции за жилищно-коммунальные услуги, приходящие собственникам жилья, то можно заметить, что более 50% - это оплата за отопление. Поэтому в доме был установлен вычислитель потребления тепла. «Когда на дворе стояла теплая зима, жильцы открывали настежь форточки и даже окна. Очевидно, шел перерасход тепла. В начале мы решили уменьшить подачу теплоносителя (воды) вручную. Сантехник утром и вечером крутил в доме задвижку. На тепловычислителе мы видели разницу температур подачи воды и «обратки», - увлеченно рассказывает эксперт. - Если разница получалась небольшой: тепло не рассеивается по квартирам, а приходит к нам обратно, значит тепла излишек, и мы уменьшали его подачу. Если разница температур была не менее 20 градусов, то оставляли вентиль в покое. Только на этом за прошедший отопительный сезон мы сэкономили порядка 360 тыс. руб.». Не дожидаясь бесплатных денег от Фонда содействия реформированию ЖКХ - включения в федеральную программу по капремонту - продвинутые члены ТСЖ «Печеры» решили вложить сэкономленные деньги в капитальный ремонт четырех подъездов. Денег хватило на окраску и ремонт окон, дверей, перил, лестничных маршей, панелей потолков на площадках и т. д.

Вместо мусора - офис

У других ТСЖ свои ноу-хау в зарабатывании денег. В рабочем Автозаводском районе Нижнего жителям ТСЖ «Водный мир» удалось сдать в аренду подвальное помещение. Да к тому же заработать на размещенной на доме рекламной растяжке. А вот члены ТСЖ в Сормовском районе пошли еще дальше: они ежемесячно зарабатывают на вывеске фирмы, которая расположена на фасаде их дома. «Здесь есть одно но, - говорит Марина Пургина. - Помещения на первых этажах бывают встроенными и пристроенными. Если это пристроенное помещение (оно выдается вперед, не имеет общего с домом фасада), и на нем размещена вывеска арендатора (название фирмы или магазина), то собственники имущества в многоквартирном доме не имеют права на получение прибыли. Но если это встроенное помещение, то вывеска будет расположена на фасаде многоквартирного дома - это совсем другое дело». В этом случае требуется решение общего собрания собственников дома. Зато, если ваш дом находится в людном месте и испещрен вывесками, на этом можно серьезно заработать.

А собственники одного многоквартирного дома в Ростове-на-Дону заключают договор с арендаторами нежилых помещений только в том случае, если все вывески сделаны в едином стиле. Они и заработали на этом, и заодно облагородили фасад дома. Правда, в этом ТСЖ произошел небольшой конфликт: деньги-то заработали, но жителям первого этажа вечером и ночью вывеска мешает - подсвечивается слишком ярко.

В центре Нижнего через крышу одного дома арендаторы «тянули» антенны. Члены ТСЖ решили эту проблему просто: деньги, мол, нам не нужны, но приведите в порядок нашу придомовую территорию. Что арендаторы и сделали, а куда деваться? Или вот еще один пример: жители вышеупомянутого дома в Верхних Печерах не стали использовать ни мусоропроводы, ни мусорные площадки внутри дома. «У нас во дворе и так есть контейнеры, - поясняет Виктор Горбунов. - На месте мусоросборной площадки на первом этаже дома мы разместили офис для нашего домоуправления - удобно, близко и эффективно».

Здравствуйте. Клиника является областным государственным учреждением. Собственником помещения является либо муниципалитет либо субъект РФ. В этом случае учреждение также как и собственники квартир обязано нести расходы на содержание общего имущества и оплачивать услуги ТСЖ. В свою очередь если все проблемы связаны именно с авариями в общем имуществе, то ТСЖ обязано их устранять за плату внесенную всеми собственниками, но если клинику затопило по вине другого собственника, например забыл закрыть кран, то ТСЖ ничего не обязано ремонтировать.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2014 г. по делу N А53-2924/2013
Из материалов дела видно и установлено судами, что Российской Федерации на праве собственности принадлежат и находятся в оперативном управлении учреждения квартиры N 2, 4, 5, 6, 8, 10, 11, 13, 19, 21, 23, 24, 26, 28, 29, 31, 33, 37, 38, 39; этот факт подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2, л.д. 2-22).
В соответствии с протоколом от 29.01.2009 N 1 общего собрания собственников помещений общество является управляющей компанией многоквартирного дома по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Садовая, 20/4.
01 сентября 2011 года общество (управляющая организация) и учреждение (балансодержатель) заключили договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Садовая, 20/4, по условиям которого управляющая организация по заданию балансодержателя в течение согласованного в пункте 9.2 договора срока за плату, указанную в разделе 4 договора, обязуется осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставление коммунальных услуг нанимателям жилых помещений, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в соответствии с постановлением от 27.11.2009 N 1247, утвержденным администрацией Аксайского района. Размер месячной платы за содержание и ремонт жилого помещения на момент заключения договора составляет 19 рублей 90 копеек за 1 кв. м (пункт 4.3 договора).
02 февраля 2013 года общество направило в адрес учреждения претензию (исх. N 169), в которой просило в срок до 04.02.2013 погасить образовавшуюся задолженность по оплате за отопление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Данная претензия оставлена учреждением без удовлетворения, что послужило основанием для обращения общества с арбитражный суд с иском.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, доля которых определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Статьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
С учетом приведенных правовых норм суды правильно определили, что бремя содержания спорных квартир лежит на учреждении, поскольку за ним закреплено право оперативного управления.
Факт оказания услуг с 01.10.2011 по 31.12.2012 и размер понесенных обществом расходов подтвержден документально и ответчиками не опровергнут. Суд проверил расчет, произведенный обществом. Управление и министерство расчет истца не оспорили, контррасчет не представили.
Довод заявителей о том, что договор управления многоквартирным домом от 01.11.2011 учреждение не заключало, был предметом изучения суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонен ввиду следующего. Спорный договор подписан Совершенным О.В., который занимал должность начальника учреждения (данный факт подтвержден представителями учреждения в судебном заседании суда апелляционной инстанции). То обстоятельство, что сокращенное наименование учреждения в договоре не соответствует определенному в уставе учреждения, не означает, что договор подписан иной организацией. В договоре имеется оттиск печати учреждения, указаны его ИНН и ОГРН. Ходатайства о фальсификации представленного обществом в материалы дела договора стороны не заявляли.
Указывая, что обязательным условием для возникновения обязательств со стороны, финансируемой за счет бюджетных средств, является заключение государственного контракта в установленном Законом N 94-ФЗ порядке (проведение торгов в форме конкурса, аукциона), министерство не учитывает положения части 2 статьи 55 названного Закона, позволяющие разместить заказ у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), в частности, в следующих случаях:
- осуществления оказания услуг водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения (за исключением услуг по реализации сжиженного газа), подключения (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения по регулируемым в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам (тарифам; пункт 2);
- если осуществляются поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для нужд заказчиков на сумму, не превышающую установленного Центральным банком Российской Федерации предельного размера расчетов наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами по одной сделке, при этом заказы на поставки одноименных товаров, выполнение одноименных работ, оказание одноименных услуг заказчик вправе размещать в течение квартала на сумму, не превышающую указанного предельного размера расчетов наличными деньгами. По итогам размещения таких заказов могут быть заключены контракты, а также иные гражданско-правовые договоры в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 14);
- осуществления размещения заказа по управлению многоквартирным домом на основании выбора собственниками помещений в многоквартирном доме или органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством управляющей организации, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной собственности и государственной собственности или муниципальной собственности (пункт 29).
Доводы кассационных жалоб получили надлежащую правовую оценку в обжалуемых судебных актах, не опровергают правильности окончательных выводов суда и направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, которая в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены или изменения судебных актов, не установлены.

Если они не платят за содержание имущества, то ТСЖ может взыскать данные средства.

– структурированная организация, созданная для ведения коммунально-жилищного хозяйства многоквартирного дома либо группы строений. Деятельность товарищества – некоммерческая, основана на представлении законных интересов собственников недвижимости. Членство в общность осуществляется в добровольном порядке при подаче соответствующего заявления.

Участником товарищества может быть только владелец подотчетной недвижимости. – сторонние лица, оказывающие профессиональные услуги за материальное вознаграждение. Некоммерческая структура образовывается путем общего голосования на собрании жителей многоквартирного дома. В случае успеха на выборах активный состав жителей ставит подписи в протокол создания ТСЖ.

При образовании управляющей компании встречаются следующие . Плюсы для собственников жилья:

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

1. Возможность участвовать в принятии решения по политике ведения жилищным хозяйством.
2. Сокращение коммунальных платежей и взносов для владельцев недвижимости за счет грамотной деятельности правления компании.
3. Возможность самостоятельного выбора организации по оказанию хозяйственно-строительных услуг, а также контроля ее деятельности.

Минусы образования товарищества:

1. Необходимость разграничения подотчетной территории для отделения сферы влияния конкретной управляющей компании.
2. Обязанность членских взносов для организации деятельности.
3. Возможное мошенничество председателя ТСЖ или иного должностного лица.

Основные схемы мошенничества в ТСЖ

Ввиду несовершенства законодательной базы и слабого взаимодействия товарищества с городскими структурами и органами власти некоторые жилищно-коммунальные общности применяют различные методы мошенничества.

Распространенные мошеннические схемы в ТСЖ:

1. Завышение тарифов на коммунальные услуги. Правление товариществом повышает оплату за предлагаемые операции по благоустройству жилищного комплекса и прилегающей территории. При этом нет правоустанавливающих документов, а также бухгалтерской отчетности расхода средств либо они сфальсифицированы.
2. Завышенные зарплаты сотрудников ТСЖ. Используются для сокрытия расхода денежных средств общности либо при нерациональном распределении вознаграждения в зависимости от объема выполняемой работы.
3. Утверждение смет и отчетностей без согласия собственников. Различная финансовая документация – официальное подтверждение обоснованности повышенного расхода средств. Утверждение таких бумаг должно происходить на общем собрании жильцов.
4. Сокрытие реальных доходов. Распространенный способ для мошенничества в коммунальной сфере. Получил применение при сдаче для найма неиспользуемой территории и размещении баннеров и иной рекламы.
5. Уклонение от налогов ТСЖ. Избежать от уплаты денежной пошлины в казну государства для зарегистрированной некоммерческой организации практически невозможно. Известны случаи такого рода мошенничества для молодого товарищества, созданного на фиктивной основе.
6. Воровство денежных средств из фонда ТСЖ. Классическая кража применяется в результате злого умысла одним или группой лиц, чаще всего состоящих на руководящих должностях правления управляющей компании.
7. Не формируется фонд капитального ремонта. Создание резерва на проведение регулярных мероприятий по приведению подотчетного имущество в надлежащее техническое состояние – одно из обязательных условий при образовании товарищества. Такая спекуляция направлена на «отмывание» средств из фонда на иные цели.

Как наказывают руководителей ТСЖ за мошенничество, зависит от правового характера проступка: ТСЖ может ограничится штрафом или пройти виновным по уголовному делу.

Как не стать жертвой мошенников?

Жители многоквартирного дома подотчетного конкретной ТСЖ являются основной структурой, обладающей законным правом принимать любые решения по управлению домовладением. Незнание нормативных основ приводит к возникновению случаев мошенничества в ТСЖ со стороны избранного руководства товарищества.

Что делать, если вы стали жертвой мошенников?

Если в результате деятельности управляющей компании со стороны ТСЖ были выявлены мошеннические действия либо серьезные нарушения по предоставлению коммунально-бытовых услуг, необходимо собрать инициативную группу граждан – собственников недвижимости. Активные жильцы должны уведомить остальных людей, проживающих по указанному адресу, о проведении досрочного собрания членов ТСЖ .

Если возникшие разногласия не удается разрешить методом общего голосования, необходимо составить исковое заявление в судебные органы. При подаче документации в региональное отделение суда следует учесть: чем большее количество подписей от жильцов дома, тем результативней будет прошение.

Пример мошенничества в ТСЖ

Управляющая компания группы многоквартирных домов провела капитальный ремонт подведомственных объектов. За оказанные услуги перед компанией-подрядчиком образовалась задолженность в несколько сотен тысяч рублей. Средств из резервного денежного фонда на погашение долга не хватало. Правление ТСЖ решило оставшуюся нехватку компенсировать за счет собственников. По квартирам разослали соответствующее уведомление.

Собственник Емелин Г.В. с группой граждан остался недоволен действиями управляющей компании и обратился к судебной практике . На основании разбирательства были выявлены многочисленные факты укрытия и целенаправленного расхищения средств фонда ТСЖ.

Решение государственного органа: ликвидировать указанную ТСЖ, а назначаемой произвести реализацию материального имущества товарищества с целью погашения задолженности перед строительной компанией.

Заключение

Товарищество собственников жилья – организованная структура, образуемая для представления законных интересов собственников недвижимости в коммунальной сфере. Некоммерческая организация осуществляет деятельность на основании государственной регистрации.

1. Различные схемы мошенничества связаны с присвоением денежных средств фонда управляющей компании в частные руки. Для обеспечения законности правоотношений необходим контроль над финансовой деятельностью правления товарищества через инициативную группу граждан – собственников.
2. В случае выявления факта мошенничества участники общности обладают правом на внеочередной созыв собрания жителей многоквартирного дома с целью предотвращения последствий. Если проблема не устраняется посредством общего голосования, необходимо обратиться в судебные органы с соответствующим исковым заявлением .