Model pinjaman hipotek dan prospek penerapannya di Rusia. Sistem dan model pinjaman hipotek. Keunikan pinjaman hipotek Rusia Model pinjaman hipotek dua tingkat

Undang-undang Rusia menganggap setiap pinjaman yang dijamin oleh real estat sebagai pinjaman hipotek. Kami akan mempertimbangkan kasus khusus pinjaman hipotek - pinjaman yang diberikan (1) kepada individu, (2) untuk pembelian perumahan dan (3) dijamin oleh perumahan ini. Dalam literatur bahasa Inggris, jenis pinjaman ini disebut pembiayaan perumahan atau perumahan real estate keuangan. Belum ada istilah khusus untuk itu dalam bahasa Rusia.

Model pinjaman hipotek biasanya diklasifikasikan menurut sumber dana yang digunakan untuk mengeluarkan pinjaman hipotek. Yang paling sederhana dari model ini didasarkan pada penggunaan deposito bank sebagai sumber tersebut. Modelnya disebut deposito, perbankan atau tradisional.

Model tradisional.

Di bawah model ini, bank mengeluarkan pinjaman hipotek kepada individu (pinjaman untuk pembelian apartemen yang dijamin oleh apartemen ini) bersama dengan semua pinjaman lainnya. Sumber dana utama untuk pinjaman ini adalah dana pinjaman, yaitu deposito terlebih dahulu.

Pinjaman hipotek memiliki sejumlah fitur khusus, dan, oleh karena itu, melakukan bisnis ini, bank menanggung risiko tertentu. Risiko utama dalam pinjaman hipotek, seperti halnya, dalam hal lain, adalah kredit, yaitu. risiko bahwa peminjam tidak akan mengembalikan dana pinjaman tepat waktu dan penuh. Risiko ini memiliki dua komponen: pertama, risiko non-return itu sendiri; kedua, risiko bahwa jika terjadi wanprestasi, bank tidak dapat mengganti kerugiannya dengan menjual agunan (apartemen).

Nilai risiko gagal bayar pinjaman hipotek dinilai oleh dua faktor - kecukupan pendapatan peminjam untuk melakukan pembayaran bulanan untuk membayar kembali pinjaman, dan menurut riwayat kreditnya, yaitu. informasi tentang seberapa sering dia terlambat melakukan pembayaran pinjaman di masa lalu.

Nilai risiko bahwa kerugian tidak dapat dikompensasikan dengan penjualan gadai ditentukan menurut praktik peradilan, yaitu. sesuai dengan berapa banyak waktu dan uang yang diperlukan untuk mengusir peminjam dari perumahan yang digadaikan dan untuk menjual perumahan ini. Selain itu, risiko ini tergantung pada apakah mungkin untuk menjual apartemen dengan jumlah yang lebih besar dari jumlah pinjaman yang dikeluarkan oleh bank. Akibatnya, besarnya risiko ini tergantung pada bagian yang ditempati oleh pinjaman dalam biaya apartemen. Semakin besar bagian ini, semakin tinggi risiko bahwa bank tidak akan mengganti biayanya jika, karena alasan apa pun (misalnya, karena jatuhnya harga pasar), apartemen harus dijual dengan harga lebih rendah dari harga aslinya. .

Risiko yang sangat signifikan dalam model pinjaman hipotek tradisional adalah bunga: risiko perubahan suku bunga di pasar. Karena hipotek selalu berjangka panjang, kemungkinan ini sangat tinggi. Jika tingkat bunga pasar naik, maka bank terus menerima pembayaran hipotek dari peminjam berdasarkan tingkat di mana ia mengeluarkannya (di bawah tingkat pasar baru untuk pinjaman), dan dipaksa untuk membayar pendapatan deposan pada tingkat yang lebih tinggi dari yang diharapkan. (pada tingkat tingkat pasar baru pada deposito).

Jika bank tidak menaikkan suku bunga deposito, maka deposan hanya mengambil dana mereka dan menginvestasikannya di mana mereka bisa mendapatkan pengembalian di tingkat pasar. Jika dia menaikkan suku bunga simpanan, maka marginnya (selisih antara suku bunga pinjaman dan simpanan) berkurang dan dalam beberapa kasus menjadi negatif. Proses seperti itu (peningkatan tingkat bunga pasar dari 8% pada tahun 1978 menjadi 20% pada tahun 1980) pada awal 1980-an menyebabkan krisis skala besar asosiasi simpan pinjam di Amerika Serikat.

Satu-satunya cara radikal untuk mengelola risiko suku bunga dalam model tradisional adalah dengan menggunakan suku bunga hipotek variabel. Dalam hal ini, karena suku bunga pasar berubah, begitu juga pembayaran bulanan yang harus dilakukan peminjam.

Namun, mekanisme ini sangat berisiko dan tidak dapat diterapkan di negara-negara dengan ekonomi yang tidak stabil. Faktanya adalah bahwa dengan peningkatan pembayaran yang signifikan, mereka dapat dengan mudah lebih tinggi daripada yang dapat dilakukan oleh peminjam, berdasarkan penghasilan mereka sendiri. Dengan demikian, sebagai akibat dari penerapan mekanisme ini, penurunan risiko suku bunga menyebabkan peningkatan risiko kredit.

Ada mekanisme yang lebih kompleks untuk mengindeks suku bunga, berdasarkan sistem indeks ganda. Dengan menggunakan mekanisme ini, dua perhitungan ulang pembayaran bulanan pada pinjaman hipotek dilakukan secara paralel: satu didasarkan pada perubahan harga pasar, dan yang lainnya didasarkan pada perubahan indeks upah.

Pembayaran yang dilakukan oleh peminjam ditingkatkan dengan jumlah yang ditentukan oleh perubahan indeks upah. Selisih antara pembayaran ini dan pembayaran yang harus dia lakukan sesuai dengan perubahan indeks suku bunga pasar dikapitalisasi, yaitu. ditambahkan ke hutang hipoteknya.

Kerugian dari mekanisme ini termasuk kompleksitasnya dan risiko depresiasi negatif. Ketika peminjam tiba-tiba menemukan bahwa meskipun fakta bahwa mereka secara teratur melakukan pembayaran (dan meningkat ketika indeks gaji naik), hutang mereka tidak hanya tidak berkurang, tetapi bahkan meningkat, mereka biasanya berhenti membayar.

menggunakan model tradisional.

Perlu dicatat bahwa, terlepas dari semua kekurangannya, model tradisional banyak digunakan di negara-negara dengan ekonomi yang stabil. Ini mendominasi di Eropa Barat, dan di sejumlah negara yang sangat maju (misalnya, di Yunani) tidak ada model lain sama sekali. Rata-rata di Eropa Barat, yang diajukan pada akhir tahun 1998, model tradisional memberikan 62% dari volume pinjaman hipotek yang diterbitkan.

Penting untuk dicatat bahwa prevalensi model ini di Eropa Barat dikaitkan dengan tradisi panjang menggunakan suku bunga variabel di sana. Sekitar 70% hipotek yang diterbitkan di Eropa Barat pada tahun 1997 memiliki tingkat bunga variabel. Sebagai perbandingan: pada tahun yang sama di Amerika Serikat, di mana tradisi seperti itu tidak pernah ada, pinjaman dengan tingkat bunga variabel diterbitkan kurang dari 10%.

Prospek penggunaan model tradisional di Rusia.

Di Rusia, bank komersial yang mencoba melakukan bisnis di pertengahan 90-an. pinjaman hipotek telah menemukan bahwa mereka tidak memiliki cara untuk menilai risiko kredit atau suku bunga.

Besarnya risiko gagal bayar (komponen pertama dari risiko kredit) tidak dapat dinilai, karena sebagian besar orang tidak mencatat sebagian besar pendapatan mereka dan tidak memiliki riwayat kredit. Nilai komponen kedua tidak dapat dinilai, karena selain tidak diketahui berapa banyak waktu dan uang yang harus dikeluarkan untuk pengusiran peminjam jika terjadi wanprestasi, tetapi tidak ada kepastian bahwa hal ini dapat dilakukan sama sekali.

Bank telah menemukan cara untuk mengatasi masalah risiko kredit dengan mengganti pinjaman dengan sewa-untuk-sendiri. Dalam hal ini, apartemen terdaftar dalam kepemilikan bukan individu - peminjam, tetapi anak perusahaan bank. Peminjam menandatangani perjanjian sewa apartemen dengan hak untuk membeli dengannya. Setelah dia membayar jumlah yang ditentukan dalam kontrak dalam pembayaran sewa bulanan, dia menerima apartemen sebagai properti. Dalam hal ia menghentikan pembayaran karena alasan apa pun, apartemen tetap menjadi milik anak perusahaan bank.

Menyebut pinjaman hipotek sistem ini adalah peregangan. Selain itu, belum meluas karena risiko peminjam yang tinggi. Jika anak perusahaan dilikuidasi, peminjam kehilangan apartemen, terlepas dari berapa banyak nilainya yang telah dia bayar dalam "pembayaran sewa".

Saat ini, model tradisional ada di Rusia terutama karena dukungan dari pemerintah AS, yang mengalokasikan sekitar $400 juta untuk menciptakan Dana Investasi AS - Rusia. Sekitar $100 juta dari uang ini diarahkan ke program Delta-Credit, yang menyediakan dana bagi bank-bank Rusia untuk menerbitkan pinjaman hipotek.

Dana disediakan untuk jangka waktu 10 tahun dan hanya jika peminjam dapat memastikan bahwa pembayaran bulanan pinjaman tidak akan melebihi 35% dari pendapatan resminya. Selain itu, peminjam harus membayar setidaknya 20% dari biaya apartemen dari dana sendiri. Kisaran peminjam dengan demikian cukup sempit.

Bank menerima sumber daya jangka panjang di bawah program ini dan karena itu tidak menanggung risiko suku bunga. Bank dibiarkan hanya dengan risiko kredit. Pada saat yang sama, karena sejarah kredit peminjam tidak diketahui, dan prospek penggusuran mereka, jika perlu, diragukan, besarnya risiko ini tetap tidak sepenuhnya pasti.

Bank biasanya mengkompensasi ketidakpastian baik dengan memberikan pinjaman hanya kepada karyawan klien bank, atau dengan hati-hati memeriksa setiap peminjam (biografi, koneksi, hobi, dll). Misalnya, jika cek menunjukkan bahwa peminjam memiliki pesta, maka dia tidak akan diberikan pinjaman, bahkan jika pendapatan resminya memenuhi persyaratan formal.

Model obligasi hipotek.

Sekitar 20% dari total pinjaman hipotek di Eropa Barat dilakukan melalui sistem yang berbeda secara fundamental. Sistem ini menggunakan sumber dana bukan deposito, tetapi sumber daya organisasi yang beroperasi di pasar saham dan tertarik untuk berinvestasi dalam aset jangka panjang.

Untuk menerima dana dari investor ini, bank menjual obligasi hipotek di pasar saham. Intinya, obligasi hipotek adalah obligasi bank yang berbeda dalam satu fitur penting: penyediaan aset tertentu - pinjaman hipotek dan, oleh karena itu, real estat yang dijaminkan atas pinjaman ini.

Dalam hal bank umum pailit, aset tersebut dialokasikan dan digunakan untuk melunasi kewajiban bank kepada pemegang obligasi hipotek. Ada aturan perbankan khusus yang mengatur korespondensi antara nilai properti yang dijaminkan dan volume obligasi hipotek yang diterbitkan. Misalnya, di Jerman dan Austria, jumlah utang obligasi hipotek tidak boleh melebihi 60% dari nilai properti yang dijaminkan. Di Denmark, bagian ini lebih tinggi dan mencapai 80%.

Di sebagian besar negara Eropa, hanya sejumlah bank yang sangat terbatas yang dapat terlibat dalam pinjaman hipotek melalui penerbitan obligasi hipotek. Satu-satunya pengecualian adalah Spanyol, di mana bank mana pun memiliki hak untuk menerbitkan obligasi hipotek. Selain bank Spanyol di Eropa, 73 bank juga menerbitkan obligasi tersebut. Semuanya (dengan pengecualian beberapa Jerman dan dua Austria) sangat terspesialisasi dalam jenis bisnis ini. Bank-bank inilah yang disebut bank hipotek.

Menggunakan model obligasi hipotek.

Belum ada indikasi bahwa model obligasi hipotek lebih kompetitif dibandingkan model tradisional. Meskipun sejarahnya panjang, itu relatif jarang. 85% dari pasar obligasi hipotek di Eropa Barat jatuh pada tiga negara yang model ini tradisional - Denmark, Swedia dan Jerman. Pada saat yang sama, hampir semua pinjaman hipotek di Denmark dibiayai dengan menerbitkan obligasi hipotek, di Swedia - sekitar 70%. Obligasi hipotek menempati sekitar 20% dari pasar Jerman.

Di beberapa negara Eropa - Inggris Raya, Irlandia, Belgia, Yunani, Italia - model yang didasarkan pada penggunaan obligasi hipotek tidak digunakan sama sekali. Di negara-negara Eropa lainnya, model ini digunakan, tetapi dalam volume yang sangat kecil.

Prospek penerapan model obligasi hipotek di Rusia.

Saat ini, undang-undang sedang dikembangkan untuk menerbitkan sekuritas, salah satunya harus "melalui lembaran hipotek" - kertas yang menyerupai obligasi hipotek. Namun, ada keraguan besar bahwa akan ada omset dan model obligasi hipotek akan diterapkan.

Agar dapat berfungsi, perlu untuk memperkenalkan peraturan perbankan khusus yang menjamin alokasi aset hipotek dari total massa aset bank. Sistem akuntansi khusus untuk aset-aset ini di bank dan sistem tambahan pengawasan kehati-hatian harus dibuat. Namun, belum ada kepastian surat berharga ini akan banyak diminati.

Masalah utamanya adalah sebagai berikut: di negara kita praktis tidak ada investor dengan sumber daya jangka panjang yang dapat berinvestasi dalam sekuritas ini. Untuk menjual obligasi hipotek di pasar luar negeri, perlu untuk mencapai likuiditas mereka, yaitu. mereka harus diproduksi dalam jumlah besar.

Ketika Jerman menetapkan tugas memasuki pasar luar negeri dengan obligasi hipotek mereka, mereka menciptakan obligasi khusus untuk ini, yang disebut Jumbo
Phandbrif. Volume penerbitan Jumbo Phandbrif tidak boleh kurang dari $0,5 miliar Bahkan, volume penerbitan rata-rata sekuritas ini adalah $1,5 miliar.

Agak sulit untuk membayangkan bahwa salah satu bank kami akan dapat menerbitkan obligasi hipotek dalam volume seperti itu dalam waktu dekat.

Model pasar hipotek sekunder.

Model ini paling sering disebut model Amerika. Idenya adalah bahwa bank, setelah mengeluarkan pinjaman hipotek, segera menjualnya ke organisasi khusus - saluran. Pada saat yang sama, pinjaman hipotek meninggalkan neraca bank dan masuk ke neraca saluran. Sejak penjualan, bank tidak menanggung risiko apa pun atas pinjaman ini dan, pada kenyataannya, dapat dengan mudah melupakannya. Jika pinjaman gagal, kerugian akan ditanggung oleh saluran.

Saluran mengumpulkan pinjaman yang dibeli ke dalam kumpulan dan menjualnya kepada investor dalam bentuk MBS (Efek Beragun Hipotek) - sekuritas berbasis hipotek. Pada saat yang sama, saluran memberi investor jaminan pembayaran pokok dan bunga tepat waktu atas sekuritas ini, mis. menyediakan asuransi terhadap risiko kredit.

Saat menggunakan sistem ini, peran dan fungsi bank pegadaian berubah drastis. Karena pinjaman hipotek, setelah memasuki neraca mereka, segera berkurang darinya, bank hipotek yang beroperasi dengan model pasar sekunder berubah dari lembaga keuangan menjadi semacam perantara. Tidak ada dana pinjaman atau pinjaman di neraca mereka. Intinya, hanya satu nama yang tersisa dari bank-bank di dalamnya.

Pengalaman dalam menggunakan model aftermarket
Model aftermarket digunakan sangat luas, tetapi hanya di satu negara di dunia - Amerika Serikat. Cakupan model ini di negara lain dapat diabaikan. Keberhasilan Amerika Serikat dalam mengembangkan model pasar sekunder adalah karena fakta bahwa ada tiga saluran yang sangat besar. Dari jumlah tersebut, satu - Ginny Mey (GNMA - Government National Mortgage Association) dijamin oleh pemerintah AS, dan dua lainnya - Feny Mey dan Fredy Mek, meskipun secara resmi dianggap sebagai perusahaan saham gabungan swasta, juga dianggap oleh semua investor sebagai organisasi. dijamin oleh pemerintah AS.

Pelaku pasar bersedia membeli MBS dari saluran ini sebagai sekuritas yang dijamin federal, sementara setuju untuk memberikan hasil yang lebih rendah daripada sekuritas organisasi dengan status AAA. Dengan demikian, dana yang sangat murah diarahkan ke pinjaman hipotek, dan ini memastikan suku bunga rendah untuk pinjaman hipotek. Namun, karena ini karena jaminan pemerintah yang seharusnya (atau nyata), ternyata tingkat hipotek yang rendah sebenarnya disubsidi oleh anggaran federal. Nilai subsidi ini, menurut perkiraan berbagai ekonom Amerika, berkisar antara 3,5 hingga 4 miliar dolar setahun.

Menyadari hal ini, pemerintah AS memberlakukan pembatasan serius pada kegiatan saluran, yang bertujuan untuk tidak mensubsidi pinjaman untuk pembelian perumahan mewah. Kedua saluran tidak dapat bekerja dengan pinjaman untuk pembelian perumahan, yang biayanya melebihi batas yang ditetapkan setiap tahun oleh pemerintah. Untuk negara bagian Gini Mei, batas ini adalah 95% dari biaya rata-rata perumahan di wilayah tersebut, dan untuk Feni Mei dan Fredi Mek yang independen secara resmi - 140%.

Pasar MBS AS diperkirakan mencapai $2,57 triliun, dengan 88% dari volume ini dicatat oleh MBS yang dikeluarkan oleh tiga saluran yang tercantum di atas. Mereka sepenuhnya menguasai pasar kredit dalam batas yang ditentukan oleh negara. Fakta bahwa saluran ini memiliki subsidi negara tidak memungkinkan organisasi yang beroperasi di bawah model lain untuk bersaing dengan mereka.

Prospek penerapan model pasar sekunder di Rusia.

Banyak yang telah dilakukan untuk memperkenalkan model ini di negara kita. Sebuah saluran telah dibuat - Badan Hipotek Federal. Prosedur yang jelas dan sederhana dikembangkan untuk penjualan pinjaman oleh bank kepada agen dan dijual kembali oleh agen kepada investor. Untuk menyederhanakan prosedur penjualan dan penjualan kembali pinjaman, keamanan khusus bahkan dibuat - obligasi hipotek. Badan tersebut telah menerima dana anggaran untuk pembelian obligasi hipotek dan, pada kenyataannya, siap untuk membelinya, membentuk kumpulan dari mereka dan menjual kembali kumpulan ini di pasar.

Ada masalah organisasi: untuk memiliki pinjaman di neraca, Badan harus bank, dan tidak dapat memperoleh lisensi perbankan. Tentu saja, cepat atau lambat masalah ini akan terpecahkan dan Agensi akan dapat membeli dan menjual kembali pinjaman. Namun, itu harus menanggung risiko kredit dalam melakukannya, yaitu. untuk memastikan bahwa itu mengkompensasi semua biaya yang mungkin timbul jika terjadi wanprestasi oleh peminjam. Bahkan, kewajiban ini harus ditanggung oleh anggaran federal.

Selain itu, ia harus menanggung risiko suku bunga. Ini mengacu pada risiko bahwa selama periode waktu yang diperlukan Agensi untuk membeli kembali pinjaman dan membangun kumpulan yang cukup untuk menjual di pasar, suku bunga akan berubah dan investor akan menuntut lebih banyak pengembalian daripada yang diantisipasi. Dalam hal ini, dana yang berasal dari peminjam hipotek mungkin tidak cukup untuk membayar investor. Oleh karena itu, dana tambahan juga harus berasal dari anggaran.

Dengan kata lain, model hanya dapat diluncurkan jika dana yang signifikan dicadangkan dalam anggaran untuk mendukung Badan jika terjadi kebangkrutan.

Model tabungan dan kontrak.

Model ini melibatkan penerimaan dana melalui penciptaan sistem simpanan yang ditargetkan.

Peminjam potensial - klien bank membuat kontrak dengan bank (oleh karena itu, sistem ini disebut tabungan kontrak). Menurut kontrak ini, klien menyanggupi untuk menyetor sejumlah tertentu setiap bulan dalam jangka waktu tertentu. Bank, pada gilirannya, mengasumsikan kewajiban untuk memberinya pinjaman hipotek setelah selesainya tabungan oleh klien. Dengan demikian, prinsip dasar model ini adalah sebagai berikut: setiap peminjam adalah mantan deposan, dan setiap deposan memenuhi syarat untuk menjadi peminjam.

Tingkat bunga deposito dan pinjaman adalah tetap dan tidak tergantung pada tingkat pasar. Biasanya diatur sedikit di bawah pasar. Dari sudut pandang klien, rendahnya hasil deposito adalah pembayarannya untuk hak menerima pinjaman hipotek murah.

Model tabungan dan kontrak bisa ada dalam bentuk terbuka dan tertutup. Bentuk terbuka dicirikan oleh fakta bahwa akumulasi dan pinjaman dilakukan di bank universal biasa, di mana sistem akuntansi khusus dibuat untuk kewajiban dan aset tabungan kontrak.

Dengan formulir tertutup, organisasi tabungan kontrak khusus dibuat - bank khusus yang secara eksklusif terlibat dalam menarik simpanan yang ditargetkan dan mengeluarkan pinjaman kepada mantan deposan.
Model tabungan kontrak memiliki satu fitur yang membuatnya menarik terutama untuk digunakan di negara-negara di mana pinjaman swasta baru mulai berkembang. Faktanya, sambil memecahkan masalah kurangnya sumber dana jangka panjang dan murah di bank, secara bersamaan memungkinkan meminimalkan risiko kredit. Dengan mengumpulkan dana, klien seolah-olah menciptakan "riwayat kredit" miliknya sendiri. Informasi tentang keakuratan uang setoran bulanan klien mungkin dapat menggantikan informasi tentang bagaimana ia melunasi hutangnya sebelumnya.

Selain itu, dengan melakukan tabungan, klien secara tidak langsung memberikan informasi tentang pendapatannya yang sebenarnya (tidak terdaftar). Jika klien untuk waktu yang lama dapat menyetor $ 300 setiap bulan, oleh karena itu, jumlah pendapatannya memungkinkannya untuk melakukan ini. Dan fakta bahwa dia secara resmi, menurut dokumen, hanya menerima $200 sebulan seharusnya tidak menjadi halangan untuk mengeluarkan pinjaman kepadanya, pembayaran bulanannya adalah $300.

Perlu dicatat bahwa model ini memiliki kekurangan serius. Pertama, sangat merepotkan klien. Klien tidak bisa mendapatkan pinjaman hipotek ketika dia membutuhkannya, dia harus menunggu beberapa tahun, menabung.

Kedua, persyaratan untuk memastikan kepatuhan aset dan kewajiban dalam hal persyaratan dan jumlah mengarah pada fakta bahwa ia dapat menerima pinjaman untuk kira-kira periode yang sama di mana ia mengumpulkan dana, dan kira-kira untuk jumlah yang ia kumpulkan. Ternyata, dengan menggunakan model ini, klien dapat mengurangi periode yang diperlukan baginya untuk mengumpulkan dana untuk pembelian apartemen hingga setengahnya dibandingkan dengan berapa banyak yang harus dia hemat "dalam stoking".

Dapat dikatakan bahwa model ini hanya "dua kali lebih nyaman" daripada menabung "dalam kaus kaki" - bentuk paling umum dari menyimpan uang untuk sebuah apartemen di negara kita.
Model dapat dibuat lebih nyaman melalui investasi.
Jadi, misalnya, menurut perhitungan penulis, tunduk pada arus masuk yang seragam dari pelanggan yang melakukan tabungan yang sama selama periode waktu yang sama, penyediaan pinjaman bulanan, 2 kali jumlah akumulasi, untuk jangka waktu 2 kali periode akumulasi, membutuhkan investasi satu kali 1,7 kali jumlah pinjaman bulanan.

Penerapan model tabungan kontrak.

Di sebagian besar negara di dunia, model tabungan kontrak, dalam satu atau lain bentuk, adalah model pertama yang digunakan ketika warga negara belum memiliki riwayat kredit, dan bank tidak memiliki kewajiban jangka panjang. Selanjutnya, ketika situasi keuangan di negara-negara ini stabil, pasar saham berkembang, dan banyak orang memiliki riwayat kredit, model ini mulai secara bertahap digantikan oleh model yang lebih nyaman yang memungkinkan Anda mendapatkan pinjaman tanpa akumulasi jangka panjang.

Pada saat yang sama, organisasi tabungan kontrak, yang telah memiliki banyak pelanggan, telah berubah menjadi bank ritel besar.

Akibatnya, di negara maju model ini hanya dipertahankan di Prancis - dalam bentuk terbuka, di Jerman dan Austria - dalam bentuk tertutup. Dimungkinkan untuk menyelamatkan model-model ini, menjadikannya kompetitif, hanya dengan bantuan subsidi negara.

Di Jerman, misalnya, sistem ini telah ada sejak 1920. Ini bertahan dari periode paling sulit dalam kehidupan negara, tetapi di awal 50-an. - selama periode perkembangan pesat sistem keuangan, menjadi jelas bahwa ia tidak dapat bersaing dengan model yang lebih modern dan nyaman memasuki pasar.

Pada tahun 1952, diputuskan untuk mempertahankan sistem dan memperkenalkan subsidi negara untuk ini. Sekarang, setiap orang yang menerima pinjaman dari organisasi tabungan kontrak Jerman (bausparkassen) diberikan "premi" negara bersama dengan pinjaman tersebut. Model yang didukung negara tetap hidup dan membiayai sekitar 5% dari total hipotek Jerman.

Perlu dicatat bahwa ini terutama pinjaman untuk renovasi apartemen dan "pinjaman kedua" - pinjaman tambahan kepada orang-orang yang telah menerima pinjaman dari bank lain dan menggadaikan perumahan mereka di bawahnya. Menariknya, bausparkassen menganggap risiko gagal bayar pada mantan deposan mereka sebagai
untuk yang tidak signifikan, yang memberikan mereka tanpa benar-benar memberikan keamanan.

Sistem terbuka di Prancis juga disubsidi (suku bunga disubsidi). Klien menyimpan dana pada tingkat 8% (yang kira-kira sesuai dengan tingkat pasar deposito), dimana 4% dibayar oleh bank, dan 4% oleh negara. Karena itu, bank dapat menerbitkan pinjaman hipotek pada tingkat 5,5%, yang secara signifikan lebih rendah dari tingkat pinjaman pasar.

Kemungkinan menggunakan sistem kontrak tabungan di Rusia.

Tentu saja, sistem kontrak tabungan sangat ideal untuk situasi saat ini di Rusia. Ini dapat diterapkan dalam bentuk terbuka dan tertutup. Tidak adanya kompetisi sama sekali dari model lain memungkinkan untuk mengembangkannya tanpa sistem subsidi negara.

Saat ini, dimungkinkan untuk meningkatkan jangka waktu dan jumlah pinjaman hipotek yang diberikan kepada klien dengan menggabungkan pinjaman tabungan kontraktual dengan pinjaman yang diberikan melalui Dana AS-Rusia (Kredit Delta).

Seperti yang telah disebutkan, penggunaan model tabungan kontrak dapat secara signifikan mengurangi risiko kredit dan sepenuhnya menghilangkan bunga. Dimungkinkan juga untuk memodifikasi model ini, di mana risiko kredit juga akan sepenuhnya dihilangkan.

Untuk melakukan ini, model tertutup harus digunakan, berdasarkan penggunaan tabungan khusus dan organisasi kontrak, dan organisasi ini harus kooperatif, mis. milik kontributor. Jika ada klien organisasi yang mencoba untuk tidak membayar kembali pinjaman dan tidak pindah dari rumah yang digadaikan, ia harus berurusan tidak hanya dengan pengadilan, tetapi juga dengan deposan yang benar-benar percaya bahwa mereka (dan bukan bank) sedang mencoba. untuk mencuri uang.

Saat menerapkan modifikasi model ini, peran bank dikurangi menjadi penyimpanan dana dan pelaksanaan pemrosesan berdasarkan perjanjian dengan organisasi kontrak dan tabungan, yaitu. semua prosedur yang terkait dengan akuntansi, penilaian, pengkreditan dana, penerbitan pinjaman, penerimaan pembayaran, dll.

V.M.MINTS, kandidat ilmu ekonomi.

MODEL MODEL PINJAMAN KPR MODERN DAN KEMUNGKINAN APLIKASINYA DI RUSIA

O.Yu. Rezvukhina, murid

Universitas Federal Timur Jauh (Rusia, Vladivostok)

DOI: 10.24411/2411-0450-2019-10589

Anotasi. Pinjaman hipotek adalah salah satu bidang kegiatan yang paling menjanjikan bagi bank-bank Rusia. Bank domestik berusaha untuk mengembangkan model kredit dan produk perbankan mereka sendiri yang dapat bekerja dalam kondisi ekonomi yang sulit, mempelajari pengalaman sejarah Rusia yang kaya dan praktik negara lain. Artikel ini membahas model pinjaman hipotek modern di Rusia dan luar negeri dan mengkonfirmasi validitas penggunaannya dalam kondisi Rusia.

Kata kunci: hipotek, kredit, pinjaman hipotek, pembangunan perumahan, model pinjaman hipotek.

Sistem pinjaman hipotek adalah salah satu alat yang menyediakan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah. Kemakmuran pinjaman hipotek berkontribusi pada pengembangan ekonomi yang kompetitif, stabilisasi dan modernisasi, pengurangan inflasi dan pengembangan ketegangan sosial akibat kenaikan harga real estat, merangsang konstruksi dan industri terkait dan memperluas proses investasi di pasar modal.

Pinjaman hipotek adalah "pinjaman (pinjaman) yang diberikan untuk pembelian real estat yang dijamin dengan real estat ini sebagai jaminan untuk suatu kewajiban".

Organisasi pinjaman hipotek untuk masing-masing negara memiliki karakteristik penting yang bergantung pada berbagai aspek, seperti perkembangan ekonomi, sistem keuangan dan kredit, sejarah dan undang-undang perbankan. Sifat-sifat ini menentukan pembentukan hipo-

pinjaman saat ini dalam model yang berbeda. Berikut adalah klasifikasi model pinjaman hipotek:

Model Balanced-autonomous (simpan pinjam) yang digunakan di Jerman;

Model terpotong-terbuka yang digunakan di negara-negara dengan ekonomi pasar maju;

Model terbuka yang diperluas ("model hipotek Amerika").

Setelah mempelajari setiap model, seseorang dapat menyoroti kekuatan dan kelemahan masing-masing dan menganalisis apakah model pinjaman hipotek ini atau itu mungkin untuk digunakan dalam ekonomi Rusia.

Seimbang-otonom (simpan pinjam) adalah model independen, yang didasarkan pada prinsip operasi simpan pinjam (Gambar 1). Model pinjaman hipotek ini banyak digunakan di Jerman.

subsidi investasi bangunan

simpanan tabungan

Beras. 1. Skema model penghematan kontrak yang otonom

Jadi, sebelum menerima perumahan selama dua sampai sepuluh tahun, pemberi pinjaman harus mulai mengumpulkan dana di bank khusus atau bank tabungan. Ketika anggaran mencapai 45% dari harga perumahan, pembeli menerima subsidi pemerintah lagi sebesar 10% dari nilai properti, dan menerima sisanya dalam bentuk pinjaman berbunga rendah selama 10-15 tahun. Untuk pinjaman, bank menerima sumber daya dari tabungan yang ditargetkan dari pelanggannya. Saat ini di Jerman, pembangunan unit real estat kedua dibiayai menggunakan model pinjaman hipotek otonom-seimbang.

Keuntungan dari model simpan pinjam adalah sebagai berikut:

Bahkan ketika pasar keuangan dan pasar kredit ditutup, ini tidak akan mempengaruhi situasi;

Peminjam tidak diharuskan untuk mengkonfirmasi pendapatan mereka, karena solvabilitas mereka diperiksa oleh lembaga keuangan pada tingkat hubungan ketika mengumpulkan dana;

Tingkat hipotek jauh lebih rendah;

Model ini memastikan ketersediaan pinjaman secara umum untuk peminjam dengan tingkat pendapatan yang berbeda;

Model ini memberikan efisiensi yang signifikan dalam membangun dan memperoleh perumahan dengan biaya rendah.

Kekurangan dari model simpan pinjam adalah:

Peminjam dapat membeli perumahan hanya setelah akhir periode akumulasi;

Model membatasi jumlah dana yang masuk ke sektor real estate

bagaimana akses investor ke pembiayaan di pasar hipotek terbatas;

Model tersebut menciptakan "efek piramida" untuk calon pelanggan yang baru tiba.

Di Rusia, saat ini tidak mungkin untuk menerapkan model simpan pinjam karena konsep ini membatasi jumlah investor dan jumlah uang yang mereka kumpulkan hanya ketika mereka menabung. Kesulitan utama dalam menerapkan konsep tabungan kontraktual di Federasi Rusia adalah adanya inflasi yang tinggi dan ketidaksempurnaan undang-undang. Jika terjadi inflasi dan kenaikan suku bunga, satu-satunya cara untuk menjaga agar tabungan kontrak tetap menarik adalah dengan meningkatkan pengeluaran pemerintah.

Proyek-proyek tersebut dapat ditingkatkan dengan pembiayaan bersama. Perbaikan kondisi kehidupan diperlukan bagi sebagian besar penduduk negara kita. Proyek-proyek tersebut menawarkan berbagai bentuk bantuan: pembiayaan bersama yang tidak lengkap untuk uang muka, sebagian subsidi untuk hipotek, dll. Oleh karena itu, modal bersalin yang dialokasikan pada kelahiran anak kedua dalam sebuah keluarga dianggap sebagai dukungan negara untuk meningkatkan kondisi kehidupan.

Kunci kemakmuran konsep Jerman adalah keamanan dan keberlanjutan ekonomi Jerman. Namun, tanpa stabilitas seperti itu di Rusia, subsidi yang diperlukan akan dengan cepat naik ke tingkat yang tidak dapat diterima, atau pembayaran aktual karena suku bunga akan terlalu rendah, yang tidak akan menjadi katalis.

merobek untuk kinerja kewajiban bersyarat.

Berbeda dengan model balanced standalone, model yang diperpendek adalah konsep hipotek yang paling sederhana. Ini terbatas pada pasar hipotek primer.

Bank yang menerima hipotek atas pinjaman menggunakannya sebagai jaminan untuk menarik sumber daya eksternal. Untuk alasan ini, jumlah pemberi pinjaman, jumlah agen khusus yang menjadi mitra di pasar hipotek, dikurangi seminimal mungkin. Ini sesuai dengan struktur hipotek "terpotong". Menurut model ini, bank menyediakan jumlah jangka panjang untuk penduduk dengan biaya sendiri dan menarik uang dari berbagai sumber, termasuk internasional.

pembiayaan bank, jalur kredit yang ditargetkan, serta dana pribadi dan perusahaan yang terletak di giro, deposito, serta dalam bentuk surat utang, serta sumber daya dalam penjualan hipotek.

Setiap organisasi hipotek menentukan jenis pinjaman yang diberikannya sendiri, dan terkait dengan situasi ekonomi saat ini. Model terpotong-terbuka unik dalam kombinasi fungsi penerbit, pemberi pinjaman dan perusahaan manajemen yang menawarkan pinjaman hipotek dan layanan hipotek dari satu orang. Karena kesederhanaan bentuk pinjaman hipotek, model ini telah banyak dikembangkan (Gambar 2).

penjualan hipotek

Beras. 2. Skema model terpotong-terbuka

Model pinjaman hipotek ini digunakan di Inggris, Prancis, Denmark, Spanyol, Israel dan banyak negara Eropa lainnya, serta Australia.

Model terbuka terpotong (model pasar hipotek sekunder) adalah sistem pasar hipotek yang lengkap, tetapi tidak cocok untuk diterapkan di Rusia. Fitur unik dari model ini adalah ketergantungan langsung suku bunga hipotek untuk negara secara keseluruhan dan stabilitas ekonomi negara, yang memiliki dampak signifikan pada ukuran, dinamika, dan kinerja pinjaman hipotek.

Jika kita melanjutkan dari praktek penerapannya, maka saat menggunakannya sangat jarang dipandu oleh sampel yang ditentukan

berbagi karakteristik utama dari pinjaman hipotek. Cakupan terbatas layanan hipotek diperlakukan sebagai monopoli berbunga berdasarkan kondisi kredit jangka pendek.

Oleh karena itu, kelemahan model ini adalah:

Ketergantungan langsung model pada tingkat suku bunga pasar;

Kurangnya kriteria yang ketat untuk pinjaman hipotek;

Terbatasnya jumlah sumber daya kredit yang ditarik.

Perpanjangan terbuka atau "model hipotek Amerika" mengacu pada penggunaan model pasar dua tingkat (Gambar 3).

pembeli properti

Lembaga Kredit \

Dana yang diterima dari penjualan IC, sekuritas

Investor

Hak Tanggungan

Penjualan hipotek

perantara keuangan

Penjualan IC atau surat berharga yang diterbitkan atas dasar IC

Beras. 3. Skema model diperpanjang-terbuka

Bank menawarkan peminjam pinjaman hipotek, tetapi peminjam diharuskan untuk mentransfer sejumlah uang ke bank setiap bulan untuk jangka waktu tertentu. Kewajiban peminjam ini dijamin dengan deposito perumahan yang dibeli. Bank menjual pinjaman ke salah satu agen hipotek, bersama dengan kewajiban untuk mengamankan pinjaman. Agen mengembalikan uang yang dibayarkan kepada peminjam kepada bank, sementara bank sebagai gantinya mentransfer pembayaran bulanan yang diterima dari peminjam dikurangi pendapatannya sendiri ke agen. Jumlah pembayaran bulanan, yaitu tingkat di mana agen menyanggupi untuk memperoleh agunan, ditentukan oleh agen berdasarkan persyaratan.

Agen yang telah membeli sejumlah hipotek dari bank komersial memfokuskan pinjaman mereka pada kumpulan dan menciptakan keamanan baru yang pembayarannya didasarkan pada pembayaran masing-masing peminjam. Agensi menjual sekuritas berbasis hipotek di bursa saham dan kemudian mengurangi marginnya dari jumlah yang dibayarkan oleh agen kepada investor yang menerima sekuritas sebagai perantara.

Jenis hipotek ini dibuat di AS. Hipotek Amerika disediakan oleh asosiasi simpan pinjam utama, bank tabungan bersama, dan bank petani kecil. Peran utama dari

hipotek, yang penerimanya adalah rumah tangga.

Pinjaman hipotek di AS adalah jenis pinjaman termurah dan jangka panjang.

Pengenalan model terbuka yang diperluas dimungkinkan tidak hanya dengan pembentukan infrastruktur pasar hipotek yang komprehensif, tetapi juga dengan dukungan eksternal dan partisipasi parsial di dalamnya. Pemerintah mendorong dana anggaran dan investor jangka panjang untuk mencapai tujuan ini untuk memecahkan masalah pinjaman hipotek dengan menarik agen khusus di pasar hipotek, menyediakan likuiditas yang signifikan untuk pinjaman hipotek dan mendukung penerbitan obligasi hipotek. Ketika bank membeli hipotek, lembaga pemerintah memberlakukan kondisi khusus, yang memungkinkan mereka untuk mengontrol kualitas transaksi hipotek.

Selain itu, pemantauan fungsi pasar hipotek memungkinkan untuk mengarahkan perkembangan pinjaman hipotek sesuai dengan pedoman sosial ekonomi nasional.

Keuntungan dari model terbuka diperpanjang adalah sebagai berikut:

Kemandirian dan pembiayaan sendiri diasumsikan; keberlanjutan, karena sebagian besar sekuritas memberikan kredit ke sistem;

Pasar perumahan menjamin stabilitas sistem ekonomi nasional.

Jadi, setelah mempelajari sekuritisasi modern, yang melibatkan model baru pinjaman hipotek, pelepasan sumber daya kredit yang ditargetkan, harus disimpulkan bahwa hari ini di negara kita untuk kebutuhan bank melalui penerbitan negara kita banyak digunakan "Amerika dan penjualan sekuritas atas nama bank, model hipotek dua tingkat Kanskaya-yang dijamin dengan jaminan untuk pinjamannya, dan metode utama pinjaman hipotek. pembiayaan pinjaman hipotek

Daftar bibliografi

1. Pada hipotek (janji real estat): Hukum Federal 16 Juli 1998 No. 102-FZ (sebagaimana diubah pada 31 Desember 2017) [Sumber daya elektronik]. Mode akses: http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_19396/

2. Kratenko M.V. Transaksi real estat. Semua tentang perantara: panduan praktis. - M.: Prospekt, 2017. - 362 hal.

3. Korosteleva T. S. Analisis komparatif sistem pinjaman hipotek di Rusia, Eropa, dan AS // Keuangan dan kredit. - 2013. - No. 16. - S. 46-56.

4. Savinova V. A. Pengalaman asing dan kemungkinan penggunaannya dalam pengembangan pinjaman hipotek di Rusia dalam kondisi modern // Buletin Universitas Ekonomi Negeri Samara. - 2012. - No. 88. - S. 95-102.

5. Khusikhanov R.U. Pendekatan modern untuk pinjaman hipotek dalam praktik ekonomi asing // Buletin Universitas. - 2016. - No. 9. - S. 148-153.

MASALAH ANGGARAN NEGARA FEDERASI RUSIA

O.Yu. Rezvukhina, murid

Universitas federal Timur Jauh (FEFU)

(Rusia, Vladivostok)

abstrak. Pinjaman hipotek adalah salah satu bidang aktivitas bank Rusia yang paling menjanjikan. Bank domestik berusaha mengembangkan model kredit dan produk perbankan mereka sendiri yang dapat bekerja dalam kondisi ekonomi yang sulit, mempelajari pengalaman sejarah Rusia yang kaya dan praktik negara lain. Artikel ini membahas model pinjaman hipotek modern di Rusia dan luar negeri dan menegaskan validitas penggunaannya dalam konteks Rusia.

Kata kunci: hipotek, pinjaman, pinjaman hipotek, perumahan, model pinjaman hipotek.

Esensinya terletak pada pemisahan fungsi pinjaman utama dan pembentukan sumber pembiayaan jangka panjang melalui penerbitan obligasi hipotek. Selain itu, lembaga hipotek tingkat kedua cenderung mengambil risiko hipotek utama.

Model pinjaman hipotek perumahan dua tingkat telah menerima perkembangan terbesar di AS, Australia, dan Inggris Raya. Di bawah skema ini, pemberi pinjaman menanggung semua risiko utama pinjaman hipotek - risiko kredit, risiko pelunasan lebih awal dan risiko suku bunga - dan tidak dapat mengelolanya secara efektif karena pembatasan organisasi dan legislatif (termasuk pelunasan awal yang diizinkan secara hukum dari suatu pinjaman hipotek).

Langkah besar pertama dalam pembentukan sistem pinjaman hipotek dua tingkat di Amerika Serikat adalah pembentukan Administrasi Perumahan Federal (FHA) pada 27 Juni 1934. Fungsi utama FFA adalah pengembangan pinjaman hipotek dan penciptaan sistem untuk pembiayaan kembali pinjaman hipotek. Undang-undang Perumahan Nasional tahun 1934 mengharuskan FHA untuk memberikan jaminan pemerintah untuk pembayaran kembali pokok dan bunga hipotek yang diterbitkan sesuai dengan standar FFA. Jenis utama pinjaman hipotek, dipraktekkan selama lebih dari 70 tahun oleh FFA, telah menjadi pinjaman dengan tingkat bunga tetap dan pembayaran yang sama. Itu memiliki keunggulan tertentu dibandingkan pinjaman hipotek tradisional. Pertama, dikeluarkan untuk periode yang lebih lama (dari 15 hingga 30 tahun); kedua, pinjaman anuitas (menyerap sendiri) memberikan pengurangan risiko kredit, terjadi secara teratur selama seluruh periode pinjaman; ketiga, peminjam mempertahankan kemungkinan pelunasan pinjaman lebih awal.

Langkah kedua dalam pembentukan sistem dua tingkat pinjaman hipotek di Amerika Serikat adalah penciptaan pada tahun 1938 sesuai dengan arahan Presiden Amerika Serikat dari Asosiasi Nasional Federal untuk Pinjaman Hipotek. (Fanny Mei). Tugas utamanya adalah membeli hipotek yang dijamin UAF dari pemberi pinjaman yang disetujui di Amerika Serikat. Dengan demikian, sistem pinjaman hipotek publik-swasta diciptakan, berdasarkan kekuatan negara Amerika dan sistem keuangan dan kredit, dan hanya menyisakan fungsi penerbitan dan pelayanan (membayar utang dan bunga) pinjaman ini kepada kreditur utama. Sistem pinjaman hipotek dua tingkat ini bertahan hingga hari ini dengan sedikit perubahan.

di Rusia sejak awal 1990-an. pembiayaan negara pembangunan perumahan dan commissioning perumahan berkurang tajam. Bahkan pada tahun 2005, komisioning perumahan hanya 60% pada tahun 1987. Negara ternyata tidak siap untuk pengembangan hipotek. Pada akhir tahun 1992, lebih dari selusin, dan pada tahun 1994, sekitar dua setengah lusin bank hipotek telah didirikan di negara ini. Namun, dalam dokumen negara dasar Federasi Rusia "Tentang Dasar-dasar Hipotek Perumahan", yang diadopsi pada bulan Desember 1992, kata "hipotek" bahkan tidak disebutkan. Tetapi secara harfiah enam bulan kemudian, Pemerintah Federasi Rusia mengadopsi resolusi "Pada program target negara "Perumahan", di mana diakui bahwa salah satu tugas penting untuk memecahkan masalah perumahan adalah penciptaan berbagai bentuk mekanisme keuangan dan kredit, seperti lembaga jaminan real estate, dan atas dasar pinjaman hipotek, pasar hipotek sekunder, memperluas daftar properti yang dijaminkan. Pada tanggal 12 Agustus 1993, sebuah asosiasi bank hipotek didirikan. Semua ini menunjukkan bahwa selama dekade pertama reformasi, proses pembentukan pinjaman hipotek berlangsung spontan, lamban dan eksotis.

Peserta utama di pasar pinjaman hipotek adalah:

• a) peminjam yang telah mengajukan pinjaman hipotek, memenuhi syarat oleh pemberi pinjaman sebagai dapat diandalkan dan pelarut, dan atas dasar ini, individu dan badan hukum yang telah menerima pinjaman hipotek;
• b) kreditur - bank dan lembaga kredit keuangan lainnya yang menerbitkan pinjaman hipotek kepada peminjam berdasarkan penilaian kelayakan kredit mereka dan melayani pinjaman hipotek yang diterbitkan;
• c) penjual rumah - orang perseorangan dan badan hukum yang menjual rumah mereka sendiri atau rumah milik orang lain dan badan hukum, atas nama mereka;
• d) organisasi real estat - penjual perumahan berlisensi;
• e) badan administrasi negara yang berwenang - lembaga peradilan untuk pendaftaran negara hak atas real estat dan transaksi dengannya (ruang pendaftaran negara);
• f) lembaga penilai yang melakukan penilaian profesional independen terhadap tempat tinggal yang menjadi subjek agunan hipotek (saat mengeluarkan pinjaman hipotek saat menjual properti yang digadaikan, selama lelang, dll.);
• g) perusahaan asuransi yang menyediakan asuransi properti (asuransi perumahan yang digadaikan), asuransi jiwa dan cacat dari peminjam dan tanggung jawab perdata peserta pasar hipotek;
• h) operator pasar hipotek sekunder - badan hukum yang menebus pinjaman hipotek dari kreditur utama dengan cara yang ditentukan oleh hukum yang berlaku - AHML dan kantor perwakilannya di wilayah, Badan Hipotek Moskow;
• i) investor - badan hukum dan individu yang membeli sekuritas AHML, MIA, misalnya, investor institusi - dana pensiun, perusahaan asuransi, dll.

Standar pinjaman dikembangkan oleh lembaga berdasarkan analisis dan generalisasi pengalaman Rusia dan asing dalam pinjaman hipotek dan termasuk mekanisme untuk menerbitkan dan membiayai kembali pinjaman hipotek, perjanjian standar, serta persyaratan untuk semua pelaku pasar.

Kondisi kredit (pinjaman) menurut standar berikut:

• 1. Kredit (pinjaman) disediakan dan dilunasi dalam rubel.
• 2. Kredit diberikan untuk jangka waktu 1 sampai dengan 20 tahun.
• 3. Kredit (pinjaman) dilunasi dengan angsuran bulanan yang sama.
• 4. Bunga kredit (pinjaman) saat ini 15% per tahun dalam rubel. Pelunasan awal pinjaman diperbolehkan setelah 6 bulan sejak tanggal penerbitan pinjaman.
• 5. Peminjam dapat berupa orang alami yang cakap dari usia 18 hingga 60 tahun.
• 6. Persyaratan untuk objek - pinjaman diberikan untuk pembelian apartemen terpisah di gedung apartemen atau bangunan tempat tinggal yang dibangun secara terpisah.
• 7. Jaminan pinjaman - jaminan apartemen yang dibeli dengan dana kredit (dipinjam). Jumlah pinjaman yang diberikan tidak boleh melebihi 70% dari penilaian minimum perumahan yang dibeli dan harga jual apartemen.
• 8. Persyaratan pendapatan peminjam - untuk mendapatkan pinjaman hipotek, Anda harus memiliki sumber pendapatan tetap. Hanya pendapatan peminjam yang terdokumentasi yang dipertimbangkan.
• 9. Jumlah pinjaman maksimum. Jumlah pinjaman tergantung pada pendapatan keluarga dan dihitung berdasarkan ketentuan bahwa pembayaran bulanan dan pembayaran bunga, serta asuransi dan pembayaran lainnya berdasarkan transaksi, tidak melebihi 35% dari total pendapatan keluarga peminjam. Jika peminjam memberikan kontribusi lebih dari 50% dari dananya sendiri untuk biaya apartemen, pembayaran pinjaman bulanan dapat mencapai 40% dari total pendapatan peminjam.
• 10. Asuransi. Peminjam, atas biayanya sendiri, harus menjamin:
  • kehidupan dan kecacatan mereka;
  • properti yang diperoleh.
• 11. Perumahan yang dibeli dengan dana pinjaman terdaftar dalam kepemilikan peminjam (satu atau lebih peminjam). Dengan demikian, peminjam segera menjadi pemilik rumah yang dibeli secara kredit.

Pasar pinjaman hipotek nyata terbentuk pada 2006-2007, ketika implementasi proyek nasional prioritas "Perumahan yang terjangkau dan nyaman bagi warga Rusia", yang diajukan oleh Presiden Federasi Rusia pada September 2005, dimulai.Jika sebelum 2004 , 40 ribu pinjaman hipotek diterbitkan , kemudian tugas ditetapkan untuk membawa jumlah mereka pada tahun 2010 menjadi 1 juta. Pada tahun 2006, jumlah transaksi hipotek di negara itu meningkat 2,5 kali lipat dibandingkan tahun 2005 dan mencapai 206,1 ribu dengan total 260 miliar rubel. Selama dua tahun (2006-2007) volume pinjaman hipotek di negara itu meningkat 11 kali - 36-400 miliar rubel.

Untuk mencapai tujuan penyediaan perumahan bagi penduduk, perlu:

• peningkatan signifikan dalam pendapatan dan solvabilitas sebagian besar penduduk;
• penghapusan monopoli produsen bahan bangunan, konstruksi dan perusahaan real estat dan harga rumah yang lebih rendah;
• pemberantasan korupsi penyelenggara negara yang mengatur tentang pemberian izin peruntukan kavling, kebangkitan usaha rancang bangun dan pelatihan arsitek;
• revisi kebijakan moneter negara untuk mendorong pembangunan perumahan, termasuk pinjaman untuk pembangunan perumahan dan menurunkan suku bunga pinjaman hipotek;
• pengurangan biaya transaksi yang terkait dengan penilaian, notaris dan pendaftaran negara perumahan, asuransi, dll, yang berkisar dari 8 sampai 10% dari biaya perumahan;
• program negara untuk pembangunan perumahan, yang bertujuan untuk mengembangkan persaingan, memastikan keseimbangan antara penawaran dan permintaan di pasar perumahan, meningkatkan keterjangkauan perumahan bagi penduduk dan menjadikan konstruksi sebagai salah satu lokomotif pembangunan ekonomi nasional .

Topik 7. Pinjaman hipotek sebagai cara pembiayaan investasi jangka panjang.

1. Evolusi perkembangan pinjaman hipotek.

2. Model klasik pinjaman hipotek.

3. Sistem pinjaman hipotek Republik Kazakhstan.

4. Penciptaan dan pengembangan Perusahaan Hipotek Kazakhstan.

5. Mekanisme berfungsinya sistem pinjaman hipotek.

6. Prospek keadaan dan perkembangan pasar hipotek Republik Kazakhstan saat ini.

Evolusi pinjaman hipotek

Istilah "hipotek" pertama kali muncul di Yunani pada awal abad ke-6. SM. (diperkenalkan oleh Archon Solon) dan itupun dikaitkan dengan menjamin kewajiban debitur kepada kreditur dengan kepemilikan tanah tertentu. Pendahulu Solon, Draco, memperkenalkan sebuah perintah (pada 621 SM), yang menyatakan bahwa setiap pelanggaran terhadap properti pribadi dan bagian bergeraknya akan dihukum berat. Bukan kebetulan bahwa definisi "hukum naga" telah ditetapkan di belakangnya dan perintahnya dalam sejarah.

Pada tahun 594 SM Solon menerapkan reformasinya, termasuk membatalkan hutang tanah, memperkenalkan kebebasan berkehendak, yang menurutnya properti tidak lagi harus diserahkan kepada ahli waris klan. Sekarang setiap orang berhak untuk berpisah dan mewariskan "properti" atas kebijaksanaan mereka sendiri.

Awalnya, di Athena, janji kewajiban tersebut adalah identitas debitur, yang, jika tidak mampu membayar utang, diancam dengan perbudakan. Untuk mengalihkan tanggung jawab pribadi kepada harta benda, Solon mengusulkan untuk menempatkan tiang di atas harta debitur dengan tulisan bahwa tanah ini berfungsi sebagai jaminan untuk klaim untuk jumlah tertentu. Pilar semacam itu disebut hipotek.

Dalam bahasa Yunani, "hypotetheca" berarti berdiri, menopang. Semua hutang yang masuk dari pemilik tanah dicatat pada tiang seperti itu. Sudah di Yunani kuno, publisitas disediakan, memungkinkan setiap orang yang tertarik untuk secara bebas memverifikasi keadaan properti yang diberikan. Di perbatasan sebidang tanah yang digadaikan, pemberi pinjaman memasang sebuah pos dengan tulisan bahwa properti ini melayaninya sebagai jaminan untuk klaim untuk jumlah ini dan itu. Belakangan, buku-buku khusus yang disebut buku hipotek mulai digunakan untuk tujuan ini.

Seperti yang Anda ketahui, tujuan sistem hipotek adalah untuk mencegah bahaya yang terkait dengan metode rahasia untuk menetapkan hak atas real estat. Tanah adalah komoditas yang dapat diperdagangkan, sehingga selalu ada risiko baik bagi pembeli maupun pemberi pinjaman hipotek bahwa properti tersebut tidak dibebaskan atau digadaikan. Dengan demikian, hipotek mencegah pemindahan properti ke pemilik lain, karena keamanannya bukan pada identitas pemiliknya, tetapi pada nilai propertinya. Seiring waktu, kata "hipotek" mulai digunakan untuk merujuk pada janji.

Hipotek secara bertahap termasuk dalam undang-undang Eropa abad pertengahan. Di Jerman, itu muncul tidak lebih awal dari abad ke-14; di Prancis, sejak akhir abad ke-17, hipotek yang tidak diucapkan telah beroperasi. Hipotek menjadi hak yang dapat diandalkan dalam rem, tetapi hanya setelah entri khusus tentang hipotek dibuat dalam buku khusus.

Hipotek telah berkembang secara luas di berbagai negara. Sistem hipotek diperkenalkan: di Prusia - oleh piagam 1783; di Austria - kode sipil tahun 1811; di Saxony - berdasarkan piagam tahun 1843.

Bank hipotek pertama didirikan di Silesia pada tahun 1770. Itu adalah bank negara yang memberikan bantuan keuangan kepada pemilik tanah besar. Untuk mengumpulkan dana, bank menerbitkan hipotek (sejenis obligasi hipotek).

Model pinjaman hipotek klasik

Di dunia modern, teknologi investasi di sektor perumahan didasarkan pada tiga prinsip utama:

· penghematan kontrak;

· pinjaman kredit hipotek;

· dukungan pemerintah.

Tentu saja, mekanisme khusus untuk menerapkan prinsip-prinsip ini bisa sangat berbeda.

Dalam praktek pemberian pinjaman hipotek biasanya dibedakan antara tiga model utama :- diperpanjang-terbuka (Amerika); otonom seimbang (Jerman); dan terpotong terbuka (Inggris, Spanyol dan Prancis, Italia).

model Amerika berfokus terutama pada produk keuangan standar - hipotek, sekuritas dan real estat.

Oleh Model Amerika (klasik) seseorang membeli perumahan yang sudah jadi, sambil membayar, sebagai suatu peraturan, hanya sebagian kecil dari biayanya secara tunai, jumlah yang tersisa - dengan uang pinjaman dari bank hipotek khusus, yang dikeluarkan untuk keamanan real estat yang diperoleh. Pelunasan pinjaman ini dilakukan dalam waktu 15-30 tahun. Berfungsinya hipotek semacam ini karena adanya empat pelaku pasar utama - peminjam (pemberi hipotek), bank pemberi hipotek (pemberi hipotek), investor dan negara.

Misalkan seseorang memutuskan untuk membeli rumah. Dia datang ke agen real estat dan memilih tempat untuk dirinya sendiri. Setelah itu, ia beralih ke bank hipotek, yang mempertimbangkan permintaan pinjamannya. Setelah bank mengeluarkan pinjaman, bank membentuk kumpulan hipotek, yaitu. totalitas pinjaman yang dikeluarkan (totalitas hipotek). Pada tahap ini, melalui perusahaan khusus yang terlibat dalam penjualan hipotek atas pinjaman, negara ikut bermain.

Menggunakan mediasi perusahaan terbesar, negara bertindak sebagai penjamin sekuritas hipotek. Sekuritas (hipotek) dijual kepada investor yang menerima pendapatan kecil yang konstan dari mereka. Selain itu, harus ada sejumlah organisasi, seperti dana pensiun, perusahaan asuransi, dll., yang, tanpa gagal (menurut undang-undang), akan membeli sejumlah hipotek.

Contoh lain: seseorang ingin memulai bisnisnya sendiri. Tabungannya tidak cukup untuk ini, dan pinjaman jangka pendek di bank komersial biasa tidak mungkin diberikan kepadanya, karena risiko tidak dapat kembali terlalu besar. Tapi kemudian dia memiliki sebidang tanah kecil di dekat kota atau apartemen. Seseorang mengajukan permohonan ke bank hipotek dengan alasan bahwa bisnisnya akan menguntungkan. Bank mempertimbangkan permintaannya untuk pinjaman, menilai likuiditas tanah atau apartemen dan mengeluarkan pinjaman dalam jumlah 60-70% dari nilai pasar mereka. Setelah itu, perkembangan peristiwa serupa dengan skema sebelumnya: penerbitan obligasi hipotek, penjualannya di pasar sekunder dengan bantuan negara, dan sebagainya.

Model klasik pengorganisasian skema hipotek dibuat dan paling berkembang di Amerika Serikat. Dorongan untuk pengembangan strategi hipotek adalah Depresi Besar tahun 30-an abad XX, krisis ekonomi yang parah dan penurunan pasar perumahan. Atas inisiatif pemerintah AS, struktur pemerintah khusus diciptakan - Administrasi Perumahan Federal dan Administrasi Urusan Veteran - yang mengasuransikan pinjaman hipotek yang dikeluarkan oleh bank. Pada tahun 1935, Badan Pendanaan Rekonstruksi juga dibentuk, dan atas dasar itu, pada tahun 1938, asosiasi hipotek nasional federal yang sekarang terkenal, Fannie Mae. Dialah yang menjadi "organisasi khusus" yang mencirikan model pinjaman hipotek ini sebagai model dua tingkat. Sejak 1954 Fannie Mae telah berubah menjadi perusahaan publik-swasta yang sebagian dimiliki oleh pemegang saham individu dan sebagian oleh Pemerintah Federal. Pada tahun 1968, perusahaan dipecah menjadi dua perusahaan: Jeannie Mae dan perusahaan yang mempertahankan nama sebelumnya Fannie Mae dan menjadi perusahaan swasta. Fannie Mae membeli hipotek yang diasuransikan dan dijamin oleh Administrasi Perumahan Federal dan Administrasi Veteran, serta pinjaman konvensional yang dijamin dengan hipotek dalam bentuk rumah keluarga tunggal atau apartemen di gedung multi-keluarga. Ini bertindak sebagai investor jangka panjang dalam hipotek dan menjalankan program penerbitan sekuritas berbasis hipotek. Selain program akuisisi pinjaman standar, Fannie Mae menerbitkan kewajibannya sendiri (obligasi, tagihan jangka pendek) dan membeli sekuritas berdasarkan kontrak. Fannie Mae menerbitkan sekuritas terjamin yang didukung oleh pinjaman dari portofolionya sendiri serta kumpulan hipotek oleh pemberi pinjaman terorganisir.

Adapun Jeannie Mae, itu adalah perusahaan publik yang beroperasi di bawah Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan. Melalui mekanisme pasar hipotek sekunder, Jeannie Mae menyediakan, dan juga merangsang penyediaan pinjaman hipotek, sebagai bagian dari prioritas pemerintah dalam membantu sektor-sektor pasar perumahan yang tidak dapat diakses dengan metode pinjaman konvensional. Program bantuan khusus didanai oleh pinjaman dari Kas Negara, dengan bunga yang dihasilkan oleh portofolio sendiri, dan oleh komisi atas komitmen. Program Penjaminan Efek didanai oleh penjaminan dan biaya permohonan yang dibayarkan oleh penerbit efek.

Badan pemerintah dan "kuasi-pemerintah" lain yang bertugas mengatur dan memelihara pasar hipotek sekunder di Amerika Serikat adalah Freddie Mac, yang dibentuk oleh Kongres AS pada tahun 1970. Kegiatan Freddie Mac ditujukan untuk meningkatkan likuiditas investasi di bisnis KPR, serta penciptaan dan pengembangan dana pinjaman hipotek melalui pengembangan pasar sekunder nasional untuk pinjaman hipotek konvensional di sektor perumahan.

Agak mirip dengan model Amerika model malaysia "Kagamas" (nama perusahaan hipotek). Model ini berfungsi dengan membuat perusahaan hipotek khusus dalam bentuk CJSC - dengan partisipasi Bank Nasional, bank komersial besar, dan organisasi keuangan lainnya. Perusahaan hipotek ini membeli pinjaman hipotek dari pemberi pinjaman (bank) dan kemudian menerbitkan sekuritas - obligasi hipotek yang didukung oleh kumpulan hipotek yang dibeli (dengan kata lain, hak hipotek atas real estat). Dengan menjual obligasi hipotek, korporasi menutupi pengeluarannya dari pembelian pinjaman hipotek, dan bank, pada gilirannya, mendapatkan kesempatan untuk menggunakan hasilnya untuk memberikan pinjaman hipotek baru, yang pada akhirnya merangsang perkembangan pasar konstruksi perumahan.

Berbeda dengan model Amerika ketika agen membeli kumpulan hipotek untuk dijual lebih lanjut di pasar. dalam bentuk "efek beragun hipotek" menurut model malaysia , agen membeli kumpulan hipotek dengan kualitas tertentu, menyimpannya dalam portofolionya, dan menerbitkan kewajiban utangnya sendiri dengan pembiayaan kembali pembelian kumpulan hipotek.

Keuntungan utama dari model Malaysia adalah kesederhanaan dan keandalan , yang menyediakan negara melalui penyertaan dalam modal perusahaan hipotek. Pembelian pinjaman hipotek yang memenuhi kriteria tertentu dilakukan secara terpusat dari subjek pasar hipotek, dan tergantung pada jenis perjanjian antara bank dan Kagamas, bank menanggung sejumlah kewajiban kepada agen. Ketika membuat kontrak dengan kewajiban untuk membeli kembali, bank berkewajiban untuk segera membeli kembali pinjaman yang tidak lagi memenuhi persyaratan Cagamas. Ketika membuat kontrak tanpa kewajiban untuk membeli kembali, seluruh risiko yang terkait ditanggung oleh agen, sementara bank menyediakan layanan pinjaman, yang dilakukan dengan melakukan pembayaran Kagamas, yang terdiri dari pembayaran peminjam dikurangi komisi bank yang melayani.

Model offline (Jerman) seimbang

Perbedaan utama antara model Jerman dan model Amerika didasarkan pada sikap orang Eropa terhadap real estat sebagai komoditas tunggal yang tak ada bandingannya. Hal ini pada gilirannya menyebabkan setiap hipotek diperumit oleh banyak detail dan tidak dapat disatukan, yang membatasi pasar hipotek sekunder . Tidak ada yang akan dengan cepat membuat keputusan untuk membeli sekuritas, yang kondisi penjualannya, dalam setiap kasus, berbeda. Akibatnya, untuk menjaga keseimbangan aset dan kewajiban, perusahaan pinjaman dan bank Jerman dipaksa untuk secara aktif bertindak sebagai penerbit sekuritas mereka sendiri dan membentuk dana resmi yang cukup besar, yang tidak diperlukan dalam model Amerika.

Model pinjaman hipotek Jerman menggabungkan model pinjaman hipotek tingkat tunggal dan sistem tabungan konstruksi kontrak.

Berbeda dengan model pinjaman hipotek klasik (Amerika), ketika model tingkat tunggal bank yang mengeluarkan pinjaman hipotek secara independen menerbitkan sekuritas jenis obligasi yang dijamin, di satu sisi, dengan pinjaman hipotek yang diterbitkan, dan, di sisi lain, dengan real estat yang dijaminkan oleh peminjam untuk mendapatkan pinjaman.

Sistem satu tingkat lebih umum di Eropa Barat. Proses penerbitan obligasi hipotek oleh bank diatur oleh undang-undang khusus dan diawasi oleh pengawas perbankan, dan kegiatan bank itu sendiri terbatas pada daftar sempit operasi berisiko rendah.

Selain model-model ini, praktik dunia menggunakan sistem penghematan kontrak konstruksi. Berbeda dengan model satu tingkat, di mana bank mengumpulkan dana untuk hipotek di membuka pasar keuangan melalui penerbitan obligasi, sistem tabungan konstruksi kontrak ditutup, terputus dari pasar keuangan.

Inti dari sistem ini adalah sebagai berikut. Jika seseorang ingin mendapatkan pinjaman dari bank untuk membangun rumah, maka pertama-tama ia harus membuka "rekening tabungan" khusus di bank hipotek. Segera setelah bagian yang diperlukan dari biaya rumah masa depan diakumulasikan pada akun (akan memakan waktu sekitar 5-8 tahun), ia berhak atas subsidi negara (hingga 10% dari biaya perumahan dan pinjaman lunak untuk membayar bagian yang hilang). Pelunasan pinjaman biasanya memakan waktu 10-15 tahun. Pada saat yang sama, karena simpanan yang ditargetkan, lembaga kredit memiliki kesempatan untuk menggunakannya untuk mengeluarkan pinjaman kepada warga yang mengajukan pinjaman sebelumnya.

Prinsip pengoperasian sistem "Bangun Tabungan" Jerman dapat ditunjukkan dalam contoh berikut: 10 orang yang ingin membangun, tanpa memiliki modal ekuitas yang cukup, mulai menabung. Mari kita asumsikan bahwa setiap orang membutuhkan 1 juta unit moneter konvensional untuk ini, tetapi masing-masing menabung hanya 100.000 per tahun.Jika masing-masing bertindak secara terpisah, maka orang yang ingin membangun harus menunggu sekitar 10 tahun sampai dia dapat mulai membangun. Jika semua 10 digabungkan menjadi tim target, yang pertama dari mereka dapat membangun dalam setahun jika yang lain memberinya tabungan sebagai pinjaman. Pada tahun kedua, ia dapat membangun yang kedua, jika yang pertama sekarang, sebagai ganti dari simpanan, menyumbangkan bagian dari pembayaran kembali pinjaman, dll. Dengan demikian, setiap orang mencapai tujuan rata-rata dua kali lebih cepat dibandingkan dengan pendekatan di mana setiap orang bertindak sendiri. Negara mendorong keinginan untuk menabung dan menggunakan modal sendiri dengan memberikan subsidi; di Jerman subsidi ini disebut "premi penghematan konstruksi".

Model Jerman sudah pada awalnya menawarkan warga jenis perumahan khusus di area terbangun, memusatkan dana yang diperlukan untuk pengembangan area bangunan. Perlu dicatat bahwa skema semacam itu ditujukan untuk orang-orang dengan pendapatan rata-rata dan bahkan rendah.

Ciri khas model Jerman - berdasarkan sistem tabungan dari model Amerika - berdasarkan sistem pasar sekunder sekuritas berbasis hipotek, ditunjukkan pada Tabel 7.1.

Tabel 7.1.

Model pinjaman hipotek satu tingkat beroperasi di sejumlah negara Barat maju seperti Denmark, Jerman, Prancis. Dengan model pinjaman hipotek satu tingkat, sebaliknya, fungsi pemberi pinjaman dan investor dilakukan oleh satu entitas, yaitu bank yang menerbitkan, yang secara mandiri menerbitkan dan menjual surat berharga.

Skema pinjaman hipotek ini disebut juga model jerman. Ini telah menyebar luas di Eropa dan juga telah digunakan di negara-negara berkembang.

Di Jerman, akumulasi dana untuk pembelian perumahan dan penerbitan pinjaman hipotek dilakukan oleh lembaga kredit khusus, bank konstruksi dan tabungan. Artinya, pinjaman kepada individu dilakukan dengan menarik dana dari warga itu sendiri.

Seorang individu membuka rekening tabungan di meja kas dan menyimpan uang di atasnya sampai tingkat tertentu, sekitar 50% dari biaya perumahan. Setelah itu, ia menerima pinjaman preferensial untuk jumlah yang hilang dan mentransfer properti yang diperoleh ke lembaga kredit sebagai jaminan sampai pinjaman dilunasi sepenuhnya. Perlu dicatat bahwa peminjam juga menerima subsidi negara sebesar 10%.

Dengan model pinjaman hipotek tingkat tunggal, pemberi pinjaman, sebagai suatu peraturan, adalah organisasi kredit yang didirikan secara khusus -.

Refinancing pinjaman terjadi dalam dua cara:

• pertama, melalui penerbitan (MSB) berdasarkan kumpulan hipotek, yang dilakukan oleh bank sendiri, kemudian menjual MBS (khususnya obligasi hipotek) di pasar saham kepada berbagai investor;
• kedua, melalui penjualan hipotek, terorganisir atau tidak terorganisir dalam kumpulan dan disiapkan oleh bank di pasar sekuritas utama.

Untuk pasar pinjaman hipotek utama, transaksi tersebut adalah transaksi:

• untuk penerbitan kredit (pinjaman);
• janji real estat;
• penyitaan properti yang dijaminkan dan penjualannya dalam hal kinerja yang tidak tepat atau tidak dipenuhinya kewajiban peminjam;
• untuk asuransi atas obyek gadai.

Untuk pasar pinjaman hipotek sekunder, transaksi tersebut mencakup penerbitan efek ekuitas yang dijamin dengan aset hipotek dan transaksi untuk penempatannya.

Sekuritas hipotek diterbitkan oleh bank itu sendiri. Bank yang mengeluarkan pinjaman hipotek (organisasi kredit hipotek khusus) secara mandiri membiayai kembali pinjaman hipotek dengan menerbitkan sekuritas jenis obligasi - lembaran hipotek.

Lembar hipotek, tidak seperti obligasi biasa, memiliki keamanan khusus - properti yang dimasukkan dalam daftar khusus - pinjaman hipotek.

Kegiatan bank hipotek dikontrol secara ketat oleh otoritas pengawas negara dan perbankan.

Fitur model tingkat tunggal dibandingkan dengan model dua tingkat juga:

• murahnya relatif organisasi dan kontrol atasnya;
• tidak perlu mengasuransikan risiko kredit dan keuangan;
• tidak ada biaya untuk pembayaran biaya agen untuk melayani bank, yang mengurangi biaya pinjaman untuk hipotek.

Fitur khas model Jerman - berdasarkan sistem tabungan dari model Amerika - berdasarkan sistem pasar sekunder sekuritas berbasis hipotek, ditunjukkan dalam tabel.

Parameter yang dibandingkan	model jerman	model Amerika
Biaya sumber daya yang ditarik oleh bank	di bawah pasar	Pasar
Mendapatkan pinjaman	Setelah melewati tahap tabungan	Segera setelah menghubungi bank
Bentuk sumber daya yang ditarik	Rekening tabungan (deposito)	Efek beragun hipotek
Bentuk utama dari dukungan negara	Pembayaran premi pada deposito	Jaminan negara atas hipotek
Volume pinjaman	Dibatasi oleh tabungan	Dibatasi oleh solvabilitas peminjam
Selalu	Pada tahap pertama dalam pembentukan sistem pasar
Persyaratan pinjaman	8-10 tahun	15 sampai 30 tahun
Jumlah kredit	hingga 45% dari harga apartemen	Hingga 100% dari biaya apartemen

Harus diakui bahwa dari sudut pandang kemajuan ekonomi, model Amerika klasik terlihat paling efektif. Berkat penjualan kembali pinjaman yang diterbitkan dan pasar sekuritas berbasis hipotek yang dikembangkan, tidak ada yang membatasi pertumbuhan modal "hipotek".